나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12035 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-23 엘지드림빌 제에이동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12035 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-23 엘지드림빌 제에이동 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12035
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로8길 52-1 엘지드림빌, 제에이동 제4층 제401호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매3계 2025타경12035 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로8길 52-1 엘지드림빌, 제에이동 제4층 제401호 | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 218,400,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 물건 보고서

1.1. 1.물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12035 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 879-23 엘지드림빌 제에이동 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

토지 지분: 27.91㎡ (약 8.44평)

건물면적: 58.41㎡ (약 17.67평)

건물 지분: 58.41㎡ (약 17.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.1. 2.입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 차량 진입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 북서측 인근에 지하철 5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 두 필지가 일단의 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 약 8m의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.1. 3.건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 화강석, 인조석 및 드라이비트 마감되었으며, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 하이새시 이중창으로 마감되었습니다.

이용 상태는 다세대주택으로, 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 2개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다.

위생 설비, 도시가스에 의한 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 4.토지 정보

토지는 총 27.91㎡(약 8.44평)이며, 건물과 일괄 매각 대상입니다.

토지이용계획 상 해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로, 강서교육지원청(또는 강서교육청)의 확인이 반드시 필요합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.1. 5.감정평가 요약

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남서측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주위 환경은 일반적인 수준입니다. 교통은 지하철 5호선 까치산역 및 버스 정류장 이용이 편리하여 비교적 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성되어 있으며, 도시가스 난방 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 다세대주택 부지로 이용 중이며, 관련 법규에 따른 용도지역 및 지구 지정 사항이 있습니다.

1.1. 6.권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 경매 물건의 경우, 등기부등본 상의 권리 내역 및 현황 조사를 통해 인수되는 권리가 있는지, 말소되는 권리는 무엇인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 채권자 정보는 신OOOOOOOO로 확인됩니다.

본 보고서에는 상세한 권리 분석 내용이 포함되어 있지 않으므로, 경매 컨설턴트 또는 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 권리 분석을 진행하시는 것을 강력히 권장합니다.

1.1. 7.상권 분석

본 물건은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 지하철 5호선 까치산역이 비교적 가까운 거리에 있어 역세권의 이점을 일부 누릴 수 있으며, 주변에 버스 정류장도 있어 대중교통 접근성이 좋습니다. 상업시설과의 혼재로 인해 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 다만, 다세대주택이 밀집한 지역의 특성상, 상권의 활성화 정도나 잠재력은 주변 환경 및 개발 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

1.1. 8.생활 정보

본 건은 신정초등학교와 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 통학에 용이하며, 주변에 버스 정류장 및 지하철 5호선 까치산역이 위치합니다. 또한, 주변에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 마트, 병원, 학교 등과의 거리는 추가적인 확인이 필요합니다. 검색 결과에 따르면 까치산역 주변에는 식당, 카페, 편의점 등이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.1. 9.잠재적 리스크

토지이용계획 상 공항 보호지구, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, "임대관계 미상"으로 명시되어 있어, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 검색 결과에 따르면 까치산역 주변에는 과거 시설이 낙후되고 영업성이 양극화된 모텔촌이 존재했던 것으로 확인됩니다. 해당 물건지와의 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 내에서 이러한 시설들의 존재 여부나 그 영향에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.1. 10.종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 까치산역과 인접하여 교통이 비교적 편리하다는 장점이 있습니다. 신정초등학교와 가까워 교육 환경을 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 토지 이용에 대한 다수의 법적 제한 사항과 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 273,000,000원으로, 면적 대비 적정한 수준인지 시장 조사가 필요합니다.

1.1. 11.투자 포인트

- 교통 편의성 : 지하철 5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

- 교육 환경 : 신정초등학교 인접으로 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

- 주거 편의 : 주변에 다양한 생활 편의시설이 분포할 가능성이 높아 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

- 일괄 매각 : 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

다만, 토지이용 제한 사항, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 투자 결정을 내리시길 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계