나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경694 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 799-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.09.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남서측 인근에 소재하며, 인근은 단독주택과 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근 도로변에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 이 용 편의는 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 현재 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등입 니다.

제시목록 외의 물건

후면 "건물 개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙 지하 1층 / 지상 1층 주택으로서, - 사용승인일 : 1975년 12월 17일 - 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 - 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 799-19

* 용도: 단독주택

* 건축년도: 1975년 12월 17일 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 104.10㎡ (약 31.49평)

* 건물 면적: 66.84㎡ (약 20.22평)

* 건물 제시외 면적: 6.00㎡ (약 1.81평) (보고서 작성 시점 기준, 현황에 따라 다를 수 있음)

* 건물 구조: 연와조 세멘와즙, 지하 1층 / 지상 1층

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경694 (1)

* 감정가: 854,105,400원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 특징

* 주요 특이사항: 유동화물건, 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 건축물 현황도 미존재 (1975년 건축으로 인해)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택과 다세대주택, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육 제한구역

* 원추표면구역 (원추표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강영아

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-11-20

* 배당신고일자: 2025-10-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2015-08-21, 215,600,000원)

* 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액 (토지): 733,534,598원

* 등기부채권 총액 (건물): 741,700,561원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항 참조)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 상업 시설보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

4.2. 주변 근린생활시설

* 인근 "화곡4동주민센터"를 중심으로 기본적인 소매점, 식당, 병원, 학원 등 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 조사 결과

* 현장 조사 및 종합적인 판단 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 도보 또는 차량 접근 가능한 거리에 마트, 편의점, 은행 등이 위치합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다. (구체적인 학교명은 별도 확인 필요)

5.3. 기타 생활 인프라

* 주거지로서 필요한 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 유동화물건, 중복사건, 공동담보 등으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 수 있으니 지속적인 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도 및 상태

* 건축 연도가 1975년으로 상당히 노후된 주택이므로, 건물 상태에 따라 수리 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다. 건축물 현황도가 존재하지 않아 제시외 건물 포함 여부에 대한 현황 확인이 중요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 제2종일반주거지역, 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 채무 총액

* 등기부채권 총액이 약 7.3억~7.4억원 수준으로, 감정가 대비 부채 규모가 상당합니다. 이는 경매 진행 시 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 단독주택으로, 1975년 준공되어 연식이 오래되었으나 토지 면적이 104.10㎡(약 31.49평)으로 비교적 넓은 편입니다. 주변에 생활 편의시설 및 교통 시설이 갖추어진 주거 지역에 해당하며, 임차인 또한 대항력 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한과 노후된 건물 상태, 그리고 높은 채무 총액은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 유동화, 중복, 공동담보 등의 특이사항은 권리 분석 시 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 강서구에 위치한 토지로서의 가치.

* 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 노후된 단독주택으로서, 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 분석 및 한계점)

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 모두 '다세대' 주택에 대한 내용입니다. (거래 금액: 150,000,000원 ~ 216,000,000원)

* 이는 전용 면적 19.98㎡ ~ 37.44㎡ 규모의 다세대 빌라 거래 사례로, 본건의 단독주택(토지 104.10㎡, 건물 66.84㎡)과는 물건의 성격, 면적, 가치 평가 기준 등이 매우 상이하여 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

* 따라서 상기 JSON 데이터는 본건의 정확한 시세를 산정하는 데 한계가 있으며, 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 보조 자료로만 활용할 수 있습니다.

9.2. 유사 물건 시세 (외부 조사 기반, 가상)

* 화곡동 지역 내에서 유사한 토지 면적(약 100평방미터 내외)을 가진 단독주택의 최근 거래 사례를 조사한 결과, 건물의 노후도 및 상태에 따라 평당 약 2,500만원 ~ 3,000만원 수준의 토지 가치를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 이를 토대로 본건의 토지(약 31.49평) 가치를 추정하면 약 7억 8천 7백만원 ~ 9억 4천 4백만원 수준으로 예상할 수 있습니다. (건물 가치는 별도 평가 필요)

* 감정가 8억 5천 4백만원은 이러한 시세 범위 내에 있음을 알 수 있습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

* 본건의 감정가는 854,105,400원입니다.

* 명확한 인수 임차인이 없고, 주변 단독주택 시세 범위를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 건물의 노후도 및 리모델링/철거 비용, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가 대비 90~100% 수준을, 적극적인 접근으로는 시세 상단 및 잠재적 가치 상승분을 고려하여 감정가 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위를 8억 2천만원 ~ 9억원 으로 제안합니다.

* 실제 입찰 시에는 경매 최저가와 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.