나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12105 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제8층 제802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘신화중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제8층 제802호로서, (사용승인일 : 2022.05.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다. 2. 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12105 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제8층 제802호

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

토지지분: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물면적: 21.98㎡ (약 6.65평)

건물지분: 21.98㎡ (약 6.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2022년

총 층수: 9층 (본건 8층)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 5호선 '화곡역'이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

1.2. 3.건물 및 토지 상태

본 건은 2022년 5월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물 중 8층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있으며 주차장도 이용 가능합니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (강서양천교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 대상)

* 대로2류 (폭 30m~35m, 접함)

* 건축선

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

* 소유권보존: 신영숙 (2022.06.08)

* 소유권이전: 허진무 (2022.08.19, 매매 350,000,000원)

* 주택임차권: 백승범 (2024.09.05, 350,000,000원, 말소 예정) - 전입일자 2022.08.09, 확정일자 2022.07.06

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025.09.15, 350,000,000원) - 말소기준권리

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (백승범)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-09

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2024-09-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.3. 3.인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 등은 명시되지 않음)

* 주의사항: 임차인 백승범 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.3. 4.등기부채권 총액

350,000,000원

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 지역의 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일: 양천구 신월동 460-5번지, 연립주택, 55.27㎡ (약 16.7평), 3층, 210,000,000원

* 2026년 5월 2일: 양천구 신월동 523-26번지, 다세대주택, 52.41㎡ (약 15.8평), 6층, 302,000,000원 (효성쉐르빌)

* 2026년 5월 1일: 양천구 신월동 9-3번지, 다세대주택, 55.56㎡ (약 16.8평), 2층, 329,000,000원 (수명산시그니처)

본건의 감정가는 320,000,000원이며, 건물 면적(21.98㎡, 약 6.65평) 대비 다소 높은 편으로 보입니다. 최근 거래 사례 중 2017년식 효성쉐르빌(52.41㎡)이 302,000,000원, 2019년식 수명산시그니처(55.56㎡)가 329,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 감정가는 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 평가될 수 있습니다. 다만, 본건은 2022년 신축 건물로 최신 축에 속한다는 점은 긍정적입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: '신화중학교'가 인근에 위치해 있으며, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 지하철 5호선 '화곡역' 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 검색 결과, 화곡역 인근에 다양한 편의시설(마트, 편의점, 병원 등)이 소재하고 있어 생활 편의성이 좋습니다. (참고: 검색 결과)

* 개발 현황: 신월동 지역은 최근 재개발 움직임 및 공항 소음 피해 완화를 위한 지원 정책 등이 언급되고 있습니다. (참고: 유튜브 검색 결과)

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 물건 명세서에 명시된 바와 같이, 임차인 백승범 및 주택도시보증공사는 매수인에게 보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 보증금반환채무를 인수하지 않는다는 것을 전제로 하며, 임차인의 포기 의사가 명확해야 합니다. 만약 임차인이 보증금반환청구권을 포기하지 않을 경우, 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (필수 확인 사항)

* 토지이용계획 상 제한사항: 본건 토지는 공항시설법에 따른 수평표면구역, 교육환경 보호법에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 비행기 소음: 신월동 일부 지역에서는 공항으로 인한 소음 피해가 언급되고 있습니다. (참고: 당근부동산 검색 결과)

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 최근 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 권리분석상 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 매우 중요한 사항으로, 이 부분이 명확히 해결되지 않을 경우 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 해당 조건의 이행 가능성을 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 신축된 건물로, 연식에 따른 감가상각이 적고 최신 설비를 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

* 입지: 지하철 5호선 '화곡역' 접근성이 양호하며, 주변에 학군 및 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 320,000,000원입니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없으며(0원), 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 5월 거래 기준)는 다음과 같습니다.

* 52.41㎡ (약 15.8평): 302,000,000원

* 55.56㎡ (약 16.8평): 329,000,000원

본건은 약 6.65평으로 면적이 작지만, 신축이라는 점을 고려할 때 평당 가격은 유사하거나 다소 높을 수 있습니다.

하지만, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 명확히 이행될 수 있는지 여부가 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 이 조건이 확실히 이행된다는 전제 하에, 본건의 면적과 신축 연식, 그리고 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때,

예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 명확화 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.