나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12098 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 "염창역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 업무용 부동산, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 "염창역"이 위치하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 / 지상11층 건내 제8층 제804호건으로서 (사용승인일: 2022.01.11) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12098 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제804호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용)

* 감정가: 365,000,000원

* 토지 면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

* 건물 면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 연도: 2022년 1월 11일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕 (지하 1층 / 지상 11층)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 "염창역" 북동측 인근

* 주위 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 업무용 부동산, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "염창역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12098)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤 (주택도시보증공사)

* 보증금: 361,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 19일

* 확정일자: 2023년 4월 21일

* 대항력: 없음

* 등기사항 요약:

* 주택임차권(을3, 2024-08-26, 윤승열, 361,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 강제경매(갑4, 2025-09-15, 주택도시보증공사, 361,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으며, 지상권 개요는 공란입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거, 업무, 상업, 소규모 공장 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 최근 시세:

* 2023년 11월, 4층 매물이 359,000,000원에 직거래되었습니다.

* 본건 감정가는 365,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

* 시장 동향: 신축 오피스텔로서 지역 내 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 편의: 지하철 9호선 염창역 이용이 가능하며, 이를 통한 서울 도심 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인(윤 ) 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 현황 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이는 추후 주택 관련 규제 적용 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역 특성: 중소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역 이용이 편리한 역세권 입지를 자랑합니다.

* 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어 시세 예측이 용이하며, 투자 또는 실거주 목적 모두 고려할 수 있습니다.

* 다만, HUG 관련 매각 조건에 대한 이해 및 현황 주거용 사용에 따른 잠재적 고려사항을 숙지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 지하철 9호선 염창역 인근, 2022년 준공

* 안정적인 시세: 감정가와 최근 실거래가가 유사하게 형성

* 깔끔한 권리관계: 대항력 있는 임차인 없음, 경매로 인한 권리 소멸

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 365,000,000원

* 최근 실거래가(2023.11): 359,000,000원 (4층)

* 인수 보증금: 0원

* 분석: 본건은 8층으로 최근 실거래가(4층)보다 높은 층수임을 고려합니다. 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 328,500,000원 ~ 365,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.