나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11932 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제15층 제1513호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 '대림역' 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물로서, (사용승인일: 2012.11.02) 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '공동주택(도시형생활주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서, [업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택)] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로한면의 포장도로와 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

채권자는 배당받지 못하는 잔액의 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기말소를 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11932 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제15층 제1513호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 113,000,000원

* 토지면적: 2.71㎡ (약 0.82평)

* 건물면적: 15.11㎡ (약 4.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

* 주의사항: 채권자는 배당받지 못하는 잔액의 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기말소를 조건으로 매각

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 '대림역' 등이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

* 본건 남동측으로 중로한 면의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한사항이 있습니다.

2.2. 권리분석

* 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제15층 제1513호이며, 사용승인일은 2012년 11월 2일입니다.

* 말소기준권리: 서울특별시 구로구의 압류 (접수일자: 2024-01-16)

* 강제경매 개시결정: 서울보증보험 (권리금액: 130,158,972원, 접수일자: 2025-09-11)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 내역: 이호선(2012-11-29), 이상준(2021-12-02), 김민영(2022-02-18)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을5, 접수일자: 2024-02-13, 권리금액: 125,500,000원, 전입일자: 2022-01-20, 확정일자: 2021-12-23)

* 이 임차권은 매각으로 소멸 예정입니다.

* 특별매각조건에 따라 채권자(서울보증보험)는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 125,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-20

* 확정일자: 2021-12-23

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 채권자는 배당받지 못하는 잔액의 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기말소를 조건으로 매각.

* 인수 보증금 합계: 0원

2.3. 상권분석

* 본건이 위치한 구로구 구로동 지역은 단독주택, 다가구주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 지하철 2호선 '대림역'이 인근에 있어 직장인 및 학생들의 수요가 예상되는 입지입니다.

* 주변에 학교(구로중학교)와 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

2.4. 생활정보

* 본건은 비즈트위트 그린 건물 내 도시형생활주택으로, 2012년 11월에 사용 승인되었습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 전용면적은 15.11㎡(약 4.57평)으로 1인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

* 주변 유사 부동산(빌라/다세대) 최근 매매 정보 분석:

* 삼성드림빌 (2023년 건축, 36.84㎡): 2026년 3월 3.4억원 (약 920만원/㎡)

* 은빈홈타운 (2002년 건축, 35.32㎡): 2026년 3월 1.6억원 (약 450만원/㎡)

* 여명아트(779-42) (2003년 건축, 68.99㎡): 2026년 5월 3.35억원 (약 485만원/㎡)

* 인근에 혐오시설 관련 정보는 제공된 자료에 없습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 채권자인 서울보증보험(SGI)이 보증금 반환 청구권 일부를 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 해당 조건의 명확한 이행 여부 및 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 관련 제한사항: 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

* 작은 토지 지분: 구분건물임에도 불구하고 토지 면적이 2.71㎡로 매우 작습니다.

2.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 지하철 2호선 대림역 이용이 가능한 역세권에 해당합니다.

* 건축년도는 2012년으로 비교적 신축에 속하지만, 인근 최신 건물 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 채권자의 특별 매각 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 15.11㎡의 작은 면적이지만, 1인 가구 수요를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

* 교통 편리한 역세권 입지 (지하철 2호선 대림역 인근)

* 1인 가구 실수요 및 임대 수요 확보 가능성

* 낙찰자 인수 부담 없는 임차보증금 (채권자 포기 조건)

* 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성

2.8. 예상 입찰가

* 건물 면적: 15.11㎡ (약 4.57평)

* 감정가: 113,000,000원 (약 747만원/㎡)

* 주변 유사 부동산 거래 사례 분석 결과, 신축 건물의 경우 평당 약 900만원 이상, 구축 건물은 약 450-500만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본 건은 2012년 준공으로 구축 건물보다는 신축 건물에 가까운 연식이며, 감정가는 주변 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없다는 점과 역세권 소형 주거 공간의 수요를 고려하여, 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.