나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경683 [1] 서울특별시 금천구 독산동 711-2 금천현대아파트 제107동 제2층 제201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 본 건 인근에 지하철 1호선 ‘독산역’ 및 마을버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 지상24층 건물 내 제2층 제201호로서, 외 벽: 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경683 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 711-2 금천현대아파트 제107동 제2층 제201호

용도: 아파트

감정가: 684,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 35.24㎡ (약 10.66평)

건물면적 (전용면적): 84.83㎡ (약 25.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 “독산역” 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 1호선 ‘독산역’과 다수의 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 환경 분석

최근 서울 금천구 독산동 지역에 데이터센터 건설이 추진되면서 주민들의 반대가 제기되고 있습니다. 일부 주민들은 전자파, 소음, 화재 위험 등의 우려를 제기하며 해당 시설을 '유해시설'로 간주하고 있습니다. 또한, 본 물건 인근은 철도로 인한 소음 문제가 발생할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑9: 2011-08-01 접수, 소유권이전 (이의홍)

* 갑10: 2020-12-04 접수, 소유권이전 (송성원, 매매 648,000,000원)

* 을13: 2020-12-04 접수, 근저당권 (신한은행, 307,200,000원) - 말소기준권리

* 갑13: 2023-01-19 접수, 압류 (금천세무서장, 말소)

* 갑14: 2023-06-26 접수, 압류 (금천구, 말소)

* 갑15: 2025-09-10 접수, 임의경매 (신한은행, 240,686,055원) - 본건 경매개시결정

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 307,200,000원 (말소기준권리인 근저당권 기준)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았으며, 임대차 관계는 미상입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (단, 구체적인 사항은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

단지 주변으로 다양한 주거 형태(아파트, 다세대)와 상업 및 업무시설(오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설)이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 금천현대

주소: 서울특별시 금천구 독산동 711-2

준공년월: 2002년 9월 5일

총 동수: 10개동

총 세대수: 996세대

최고 층수: 24층

주차대수: 총 242대 (세대당 약 0.24대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등

5.2. 내부설비

본 물건은 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 건물 내 제201호이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 데이터센터 건설 영향: 독산동 지역에 데이터센터 건설이 추진되고 있으며, 일부 주민들은 전자파, 소음, 화재 위험 등을 이유로 반대하고 있어, 주변 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 철도 소음: 인근 철도로 인한 소음이 거주 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 다수의 법규에 따른 제한사항이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

* 교육환경보호구역: 학교 인근 지역으로 관련 규제에 대한 확인이 필요합니다.

* 주차 공간: 총 242대의 주차 공간은 996세대 대비 부족한 편으로, 주차 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 아파트로, 지하철 1호선 독산역과 가까워 교통이 편리한 입지입니다. 2002년에 준공되어 연식이 있으나, 84.83㎡의 전용면적은 2~3인 가구가 거주하기에 적합합니다. 주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경은 양호한 편입니다. 다만, 최근 지역 내 데이터센터 건설 추진과 관련된 주민 반대 움직임, 철도 소음 가능성, 다수의 토지이용 제한사항 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인프라: 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적인 주거지: 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 5월, 유사 면적(84.83㎡)의 거래 사례가 6억 2천만원(1층)과 7억 3백만원(11층)에 있었습니다. 본 물건은 2층에 위치하며, 인근 데이터센터 건설 이슈 및 철도 소음 가능성 등을 고려할 때, 감정가(6억 8천 4백만원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 6억 3천만원 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 630,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.