나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3112 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1464-7 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울신중초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 간선, 지선, 마을, 광역, 직행버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재하는 등 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층/지상 4층 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 1997-09-29) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세 이용 내역은 후첨 "내부구조도" 참조바람.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서초동 1464-7, 서초동 1464-50 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3112 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1464-7 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 8억 4천 4백만원

토지면적: 64.56㎡ (약 19.54평)

건물면적: 99.69㎡ (약 30.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 1997년 9월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동에 소재하며, '서울신중초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다양한 노선의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 5월 19일 접수된 하나은행의 근저당권(을19)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 모든 을구 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 갑구의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 향후 본건을 취득하는 데 있어 제약이 될 수 있으므로, 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 지료 등)을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상으로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원). 그러나 실제 거주자가 있는지, 월세 미납 등의 문제는 없는지 추가적인 확인이 필요하며, 보증금 액수가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 30평)을 기준으로 시세를 추정해 볼 때, 다음과 같습니다.

* 서초동 1520-1 (1980년식 연립, 56.89㎡): 8천만원 → 99.69㎡ 환산 시 약 1억 4천만원

* 서초동 1523-8 (1995년식 다세대, 31.68㎡): 4천8백만원 → 99.69㎡ 환산 시 약 1억 5천1백만원

* 서초동 1519-9 (1985년식 연립, 115.68㎡): 1억 5천1백5십만원 → 99.69㎡ 환산 시 약 1억 3천만원

주변의 다세대 및 연립주택 시세는 약 1억 3천만원에서 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다. 본건 건물(시티빌리지)은 1997년식으로 비교적 신축에 속하지만, 감정가는 8억 4천 4백만원으로, 주변 시세와 현저한 차이를 보입니다. 이는 감정가 산정의 특수성이 있거나, 감정가가 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 서초동은 서울의 핵심 지역 중 하나로, 주거 편의 및 교통 환경이 우수합니다. 다만, 해당 지역은 제3종일반주거지역이며, 문화지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 북동측 인근에 서울신중초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 인근에 마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (추가적인 현장 조사를 통해 상세 확인 필요)

* 주거 환경: 아파트와 다세대, 다가구 주택 등이 혼재된 환경으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미소멸 권리(지상권): 본 건 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 향후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 반드시 지상권의 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유자 여부, 월세 미납 등의 문제가 있을 수 있어 명도 과정에서 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 문화지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정은 향후 건축 행위나 토지 거래 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 8억 4천 4백만원으로 높게 책정되었으나, 주변 시세는 1억 3천만원~1억 5천만원 수준으로 추정되어, 감정가 산정의 적정성 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구라는 우수한 입지에 소재한 다세대주택입니다. 권리 관계상 말소될 예정인 권리가 많아 비교적 깨끗한 편이나, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 가장 큰 확인 사항입니다. 또한, 감정가와 추정 시세 간의 현저한 차이가 존재하므로, 감정 평가 근거 및 주변 시세 조사에 기반한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 서울 서초구라는 지역적 이점.

* 권리 분석의 명확성: 말소 기준 권리 이후의 권리는 대부분 소멸 예정.

* 잠재적 시세 상승 여력: 만약 감정가가 과대평가되었다면, 시세 반영 시 높은 수익률 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제시된 주변 시세 정보를 바탕으로 본건의 면적(99.69㎡, 약 30.15평)에 맞춰 환산한 시세는 대략 1억 3천만원에서 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다. 하지만 본건의 감정가는 8억 4천 4백만원으로, 이는 주변 시세와 현저한 괴리를 보입니다. 따라서 현재 단계에서 명확한 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 감정가가 과도하게 책정되었거나, 주변 시세가 본건에 직접 적용하기 어려운 특수성이 있을 수 있습니다.

보수적으로 접근하여, 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 실제 현장 조사, 지상권 인수 비용, 명도 비용, 수리비, 감정가 산정 근거에 대한 추가 검토 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 할 사항입니다. 감정가와 시세의 큰 차이가 나는 이유를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.