나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3051 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-91 3층나-48호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "성동글로벌 경영고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동묘앞역(지하철 1호선,6호선), 신당역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/ 지상6층 건 중 제3층 제나-48호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일깔기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

※ 건축물대장상 건축물현황도 기준 집합건축물대장상 판매시설(상호:코디클럽)으로 기재되어 있음. (후첨'건물내부구조도'참조.)

설비내역

공용 위생 급배수 설비, 옥내소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m, 북측 및 남측 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신당동 217-91 :일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 시장, 철도(2024-12-26)(수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설사업(제1~3공구))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),서울도심(4대문안),건축선

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장(표제부)상 지하1층의 면적이 등재되어 있으나, 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지하1층 면적이 등재되지 않았는바, 현황과 일치하는 집합건축물대장을 기준으로 표기하였으니, 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의2가 시행된 2004년 1월 19일 이전인 1983년 4월 7일 사용승인된 건물로서 후첨 ‘사진용지’에서 보는 바와 같이 경계표지 및 인접한 구분건물 사이에 경계벽이 없는 상태로, 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성은 없다고 판단되고 경계벽 등의 철거가 사회통념상 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것인지 여부는 판단이 곤란하나, 집합건축물대장 현황도면에 의거 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고, 철거된 경계벽 등의 복원 자체는 용이할 것으로 사료되는바, 본건이 구분건물로서의 실체를 상실하였다고 단정하기는 곤란하여 집합건축물대장 현황도면에 의거 위치 등을 특정하여 감정평가하였으니 구분소유권 성립 요건을 충족하였는지 여부는 귀 재판부에서 적의 판단하시어 경매절차를 진행하여 주시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3051 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-91, 3층 나-48호

건물명: 청평화시장

용도: 판매시설

감정가: 284,000,000원

토지면적: 1.68㎡ (약 0.51평)

건물면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물 중 제3층 나-48호

사용승인일: 1983년 4월 7일

1.2. 건축물 현황

건축물대장상 본건은 서울특별시 중구 신당동 217-91번지에 위치하며, 건물명은 청평화시장으로 판매시설로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 6층으로 이루어져 있으며, 본건은 지상 3층 나-48호에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하며, "성동글로벌 경영고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상업지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 6호선 동묘앞역과 6호선 신당역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 김광호 씨가 존재합니다.

* 임차인: 김광호

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2006년 12월 12일

* 확정일자: 2025년 9월 30일

* 배당신고일자: 2025년 11월 18일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재까지의 분석 결과, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

3.2. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 21일 접수된 수협은행의 근저당권(240,000,000원)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리 분석 종합

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김광호 씨의 보증금 50,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 현재 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 표시되어 있으나, 실제 권리관계는 배당표 확정 시까지 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

또한, 본건은 집합건축물대장에는 지하 1층 면적이 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상에는 해당 면적이 누락되어 있습니다. 경계벽이 없는 상태로 구분건물로서의 독립성에 의문이 제기될 수 있으나, 건축물 현황도에 따라 위치와 면적 특정은 가능하며, 법원의 판단에 따라 구분소유권 성립 요건 충족 여부가 결정될 것입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 지역은 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상업지역입니다. 특히 "청평화시장" 내에 위치하여 도매 및 소매업이 활발한 상권으로 파악됩니다.

4.2. 주요 시설 및 건물 특성

"성동글로벌 경영고등학교"가 인근에 위치하며, 청평화시장은 1983년 사용승인을 받은 건물로, 건물 노후도에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. 대중교통 접근성이 뛰어나 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 조사 (혐오시설)

제공된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 상업시설이 밀집한 지역 특성상 유동인구가 많고 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김광호 씨의 보증금 50,000,000원이 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 존재합니다.

* 구분소유권 불명확성: 경계벽 부재 및 구조상 독립성 부족으로 인해 구분소유권 성립 여부가 불확실하며, 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장과 등기사항전부증명서 간의 지하 1층 면적 불일치 문제가 있습니다.

* 건물 노후화: 1983년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 수도권광역급행철도 B노선 건설사업이 저촉되어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 중심 상업 지역에 위치하며, 1, 6호선 더블 역세권이라는 뛰어난 교통 요지를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 구분건물로서의 독립성에 대한 불확실성, 공부와의 차이, 건물 노후화 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 요인들을 신중하게 검토하고, 권리분석 및 명도 관련 법률 전문가와 상의한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 동묘앞역(1, 6호선), 신당역(6호선) 인접.

* 발달된 상업 지역: 각종 근린생활시설 및 업무시설 밀집.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 배당 결과 및 구분소유권 성립 여부, 건물 상태 등 다양한 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 이러한 추가적인 조사를 바탕으로 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.