나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103937 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하는 공동주택[도 시형생활주택(단지형 연립주택)] 통칭 제이타워 제5층 제502호로서, 주위는 아파트단지, 단 독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으 로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1,6호선 '동묘앞역'이 소재하 는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 건물 내 5층 502호로서 (사용승인일 : 2021.05.28) 외벽 : 노출콘크리트 및 외장 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택[도시형생활주택(단지형 연립주택)]으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차 장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며, 근린생활시설, 공동주택( 도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북측방향, 동측방향 및 남측방향으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 창신동 255-1 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27 )<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등 학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24) (주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 기호(2) 창신동 247 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합 ), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장 치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장 상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부 구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103937 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 5층502호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 분류되나, 건축물대장 상 주 용도는 업무시설(오피스텔))

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2021년 05월 28일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 250,000,000원

토지면적: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.19㎡ (약 4.29평)

건물지분: 14.19㎡ (약 4.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하는 공동주택(도시형생활주택(단지형 연립주택))으로, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 6호선 '동묘앞역'이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정재영

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 09일

확정일자: 2022년 02월 08일

배당신고일자: 2024년 01월 12일

대항력: 없음

비고: 임차권 등기 설정 (을1, 말소 예정)

3.2. 등기부 현황 (권리분석)

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 06월 12일자 경기신용보증재단의 가압류(갑6)입니다.

그 외 롯데캐피탈의 가압류(갑8) 등 다수의 권리가 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주택임차권(정재영, 을1)은 2024년 01월 12일 접수되었으며, 보증금 235,000,000원, 전입일자 2022년 02월 09일, 확정일자 2022년 02월 08일입니다. 해당 임차권은 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리 (결론)

제공된 정보에 따르면, 본건의 임차인은 대항력이 없으며, 임차권 또한 말소될 예정입니다. 특별매각조건에 따라 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 6일 거래: 서울 종로구 창신동 616-6번지, 36.47㎡(약 11.03평), 1998년식 다세대주택, 40,000만원 거래 (평당 약 3,626만원)

- 2026년 6월 11일 거래: 서울 종로구 창신동 640-52번지, 53.98㎡(약 16.33평), 2002년식 다세대주택(청목리츠빌), 59,500만원 거래 (평당 약 3,644만원)

- 2026년 6월 2일 거래: 서울 종로구 창신동 640-52번지, 53.98㎡(약 16.33평), 2002년식 다세대주택(청목리츠빌), 59,500만원 거래 (평당 약 3,644만원)

4.2. 시세 동향

제공된 주변 실거래가 데이터는 다세대주택으로, 본건(2021년 준공된 도시형생활주택/오피스텔)과는 건물 용도 및 건축 연도가 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 하지만, 인근 창신동 지역의 다세대주택이 평당 약 3,600만원 수준에서 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 공급면적 14.19㎡ (약 4.29평) 기준입니다. 감정가는 250,000,000원으로, 평당 약 5,827만원 수준입니다. 이는 제공된 다세대주택 시세보다 높은 가격으로, 신축 연식 및 소형 오피스텔 특성이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건이 속한 건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 05월 28일 사용승인되었습니다. 건물 내에는 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 지역 지구 및 용도

본건 소재지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문 지구단위계획구역)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 도시계획시설이 적용받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권

특별매각조건으로 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 붙어 있습니다. 임차인 정재영은 대항력이 없으며, 임차권 등기 역시 말소될 예정이므로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 매각 후 잔여 배당 여부 및 HUG의 포기 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 위반건축물 여부

집합건축물대장(표재부,갑) 상 위반건축물로 등재되어 있다는 내용이 물건명세서에 기재되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등 행정적 불이익이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.3. 내부 확인 제한

임대관계가 미상이고, 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되었습니다. 따라서 실제 이용상태 및 내부 구조도와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중심부인 종로구 창신동에 위치하며, 2021년에 준공된 신축급 오피스텔(도시형생활주택)이라는 점에서 장점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 환경도 무난한 편입니다. 권리상으로도 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점이 명확해 보입니다. 다만, 위반건축물 등재 여부와 내부 확인 불가 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 서울 중심업무지구 접근성이 우수한 입지

- 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 관리상태 양호 예상

- 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 창출에 용이

- 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리관계

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 시세는 평당 약 3,600만원 수준이나, 본건은 신축 오피스텔로 평당 약 5,800만원 이상의 가치를 평가받고 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 낙찰률을 적용하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 경우, 감정가의 85~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 고려해 볼 것을 제안합니다.

본 제안은 현재까지 제공된 정보에 기반한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 변동 사항 확인 후 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.