나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2959 [1] 서울특별시 서초구 방배동 815-22 설록아파트 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 '방배초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,다가주택,주상복합건물,근린생활시설 등이 소재하는 바 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 '내방역'이 위치하므로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트경슬라브지붕 6층 건중 4층 401호로서 (사용승인일 : 2005.05.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 :벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 :샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트(방4,화장실2,거실 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 4필지 일단의 세장형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방배동 815-22 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경2959 (1)

소재지

서울특별시 서초구 방배동 815-22 설록아파트 4층401호

용도

아파트

감정가

2,190,000,000원

토지면적

68. 37㎡ (약 20.68평)

건물면적

150. 09㎡ (약 45.40평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 방배동에 소재하며, 북동측으로 방배초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가주택, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 단지 내 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 내방역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에게 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 건축물의 용도로 사용되는 부지에 대한 허가구역 지정 기간은 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지, 다른 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 채권자는 조OO이며, 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다.

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2005년 5월 31일 신미녀 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2025년 5월 7일 접수된 임도희 근저당권(260,000,000원)입니다. 이 외 다수의 근저당권 및 근저당권부채권질권, 그리고 채권자인 조행훈 명의의 임의경매 개시 결정(2025타경2959) 등기가 등기되어 있으며, 해당 등기들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,160,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 백

* 보증금: 800,000,000원 (1차 보증금 증액분 150,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017년 8월 10일

* 확정일자: 2021년 8월 11일

* 배당신고일자: 2025년 11월 17일

* 대항력: 있음

* 비고:

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받거나, 경매 절차상 보증금 지급 의무가 매수인에게 승계되지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 서울특별시 서초구 방배동의 일반적인 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 주상복합건물 등 다양한 형태의 건물이 혼재되어 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본 자료에서 확인되지 않으나, 부동산 취득 시에는 직접 현장 방문 및 주변 조사를 통해 혐오시설 유무를 재확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 본건 북동측 인근에 방배초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

교통으로는 지하철 7호선 내방역과 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근도 가능합니다.

편의시설은 주변의 근린생활시설 등을 통해 이용 가능하며, 주거 밀집 지역으로서 생활 환경은 양호한 편입니다.

건물 구조는 2005년 5월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(백 )이 존재하나, 인수 보증금이 0원이므로 매수인의 직접적인 금전적 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 종결 여부 및 임차인의 배당 현황에 대한 최종 확인은 필요합니다.

본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 특정 용도로 토지를 취득하는 경우 허가를 받아야 할 수 있으며, 지정 기간은 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 및 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 매각 기일 전에 해당 기간 및 본인의 취득 목적과 관련한 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

건축물 사용승인일이 2005년으로, 연식이 있는 편이므로 건물 노후도 및 유지보수 필요성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 서초구 방배동의 아파트로, 입지적 장점과 함께 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 부담이 전혀 없다는 점에서 매우 매력적인 물건입니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임차인의 배당 현황 등 법적 절차상의 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 8억원).

* 지하철 7호선 내방역 역세권 및 방배초등학교 인근의 우수한 생활 환경.

* 강남3구 중 하나인 서초구 방배동의 입지적 가치.

* 2005년 준공 아파트의 재건축 또는 리모델링 잠재력 (장기적 관점).

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 2,190,000,000원이며, 등기부상 총 채권액은 2,160,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금(800,000,000원)은 인수되지 않으므로, 이는 매수인의 추가적인 부담이 되지 않습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 시세 변동 가능성을 감안하여 감정평가액 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 2,200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.