나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2802 [1] 충청남도 당진시 우강면 창리 396 합덕우강유탑유블레스 상가동 지2층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2802 [1] 충청남도 당진시 우강면 창리 396 합덕우강유탑유블레스 상가동 지2층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매1계 2024타경2802 | 소재지: 충청남도 당진시 우강면 합우로 323-9, 상가동 지2층101호 (합덕우강유탑유블레스) | 감정가: 411,000,000원 | 최저가: 201,390,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 24타경 2802 (1)

소재지: 충청남도 당진시 우강면 창리 396 합덕우강유탑유블레스 상가동 지2층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 41,100,000원

토지면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

건물면적: 73.56㎡ (약 22.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 꿈OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2021.10.01

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 우강면 창리 소재 "우강면행정복지센터"에서 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다. 토지는 사다리형의 평지로서 현재 건부지로 이용되고 있으며, 북측 및 동측으로는 폭 약 8-10미터, 서측 및 남측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 물건이 속한 부지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 3류 및 중로 3류 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리사항으로, 을구 2번 2024년 6월 10일 접수 제19025호로 등기된 상가건물임차권은 매각으로 인해 말소되지 않습니다. 이는 향후 매수인이 해당 임차권의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 인수해야 할 수 있음을 의미합니다. 따라서 임차권의 내용과 보증금 규모를 정확히 파악하고 인수 금액을 고려한 투자가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내 근린생활시설로서, 주변 아파트 단지를 중심으로 한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설과 함께 위치하여 상업 시설로서의 기본적인 기능을 수행할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 "우강면행정복지센터"가 위치하여 행정적 편의성도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

"우강면행정복지센터"가 인근에 위치하여 공공 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 아파트 단지 등 주거 지역과 인접해 있어 주민들의 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변으로 하나로마트, 합덕버스터미널, 합덕시장 등이 반경 1km 내에 있어 기본적인 생활 기반은 잘 갖춰져 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 말소되지 않는 상가건물 임차권 등기입니다. 배당 절차에서 임차 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 현재까지 검색된 주변 정보에서는 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 반드시 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축인 근린생활시설 상가입니다. 합덕우강유탑유블레스라는 아파트 단지 내 상가동에 위치하며, 주거 밀집 지역과 인접하여 잠재적인 고객 확보가 가능합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 매각으로 말소되지 않는 임차권 등기라는 중대한 권리 인수 부담이 존재하므로, 임차인의 현황 및 예상 인수 금액을 철저히 분석한 후 입찰 참여 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

건물 자체는 신축에 가까워 관리 부담이 적습니다. 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 고정 수요 확보가 가능할 수 있습니다. 합덕역 개발 등 지역 개발 호재와 연계될 경우 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 가장 중요한 것은 임차권 등기에 따른 인수 금액을 정확히 산정하고, 이를 투자 수익률 분석에 반영하는 것입니다. 잠재적 리스크를 감안하더라도, 임대 수익률이나 향후 시세 차익 등을 고려하여 신중하게 접근할 가치가 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매1계