나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11735 [2] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2275-3 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11735 [2] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2275-3 공장 경매

• 사건번호: 2024타경11735
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2275-3
• 감정가: 2,399,450,160원
• 최저가: 1,175,731,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장

제주지방법원 경매1계 2024타경11735 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2275-3 | 감정가: 2,399,450,160원 | 최저가: 1,175,731,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경11735 (2)이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 건은 소재지가 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2275-3 (공장 등)와 구분건물감정요항표 상의 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 (아파트) 두 곳의 물건을 포함하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 감정가는 2,399,450,160원입니다.

토지 면적은 9,302.00㎡ (약 2,813.88평)이며, 건물 면적은 103.04㎡ (약 31.17평)입니다. 건물 제시외 면적은 18.00㎡ (약 5.45평)입니다. 아파트(기호1)의 개별 면적은 제시되어 있지 않습니다.

2. 물건 상세 분석 (표선면 표선리 공장 및 토지)

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건(기호2~3)은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 '표선성당' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용현황 및 제한사항

기호2는 인접 필지 대비 평지인 부정형의 토지로서, 토지임야 및 자연림으로 이용 중입니다. 기호3은 인접 필지 대비 평지인 부정형의 토지로서, 토지임야 및 일부 창고 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 두 필지 모두 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구4등급, 지하수자원보전3등급으로 지정되어 있습니다. 특히 기호3은 생태계보전지구4-2등급(저촉), 5등급(저촉)이 추가로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

2.3. 건물 현황

기호4는 2001년 7월 24일 사용승인된 경량철골조 패널지붕 단층 건물입니다. 주용도는 창고(주) 및 변소(부)로 이용 중이며, 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황은 '창고'로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. (공부와의 현황 불일치)

3. 물건 상세 분석 (서홍동 아파트, 기호1)

3.1. 입지조건 및 주변 환경

본건(기호1)은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 '서귀북초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 양호한 입지입니다. 제반 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통입니다. 서측 약 15m, 남측 약 6m, 북측 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

3.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구 벽식구조 경사스라브지붕 지상 7층 건물 내 5층 507호입니다. (2002년 1월 31일 사용승인). 아파트로 이용 중이며, 기본위생설비, 급배수설비, 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 등에 해당하여 비교적 양호한 용도지역에 속합니다.

*주의사항: 본건 집합건물의 현장표시는 507호이나, 집합건축물대장의 배치도상 501호의 위치에 있음으로 현장 재확인이 필요합니다. 또한 현장조사 시 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 필수적입니다.*

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 소유자 및 채무자가 '박OO'으로 동일합니다. 채권자는 '제OOOOOOOOOOOO'입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각 조건이며, 본건 보고서에 제시된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리분석이 불가능합니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되지만, 정확한 분석을 위해서는 등기부등본을 통한 확인이 필수입니다.

4.2. 잠재적 리스크

- 표선리 공장:

- 토지 이용계획상 생태계보전지구(저촉) 및 경관보전지구 등으로 지정되어 있어, 개발행위 시 규제가 엄격하여 투자 목적의 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

- 건물(기호4)이 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황 '창고'로 이용 중인 점은 향후 용도 변경 또는 원상복구에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

- 임대관계가 미상(미확인)이므로, 임차인 현황 및 명도 책임에 대한 조사가 반드시 필요합니다.

- 서홍동 아파트:

- 호수가 현장표시(507호)와 공부상 위치(501호 위치)가 불일치하는 점을 반드시 확인해야 하며, 이는 잔금 납부 후 소유권 이전 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

- 현장조사 시 내부 확인이 곤란하여 내부 상태 및 수리 여부 등을 알 수 없으므로, 입찰 전 외부 관찰 및 탐문을 통한 추가 정보 확보가 중요합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석 (제한적)

- 표선면 표선리: 주위가 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 상업적인 상권은 미약하며, 인근 주민들의 편의를 위한 소규모 근린생활시설 정도가 존재할 것으로 예상됩니다. 공장의 입지로는 일반적인 주거지역보다 제약이 적은 계획관리지역에 위치합니다.

- 서홍동 아파트: '서귀북초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독/공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 학교 인근으로 교육 환경은 양호합니다.

5.2. 생활 정보 (개별 분석 필요)

- 표선면 표선리: '표선성당' 근처로, 농촌 지역의 특성을 가집니다. 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

- 서홍동 아파트: 서귀포시 도심에 인접해 있어 생활 편의시설, 의료시설, 교육시설(서귀북초등학교 인근) 등의 접근성이 표선면에 비해 훨씬 양호합니다. (다만, 본 보고서에는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 정보가 제공되지 않았음을 알립니다.)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 제주 서귀포시의 대형 토지 및 소형 창고(표선면)와 시내권 아파트(서홍동)가 포함된 일괄매각 건으로, 두 물건의 가치와 리스크를 분리하여 판단해야 합니다. 표선면 토지는 넓은 면적(약 2,813평)의 계획관리지역 토지이나, 다양한 규제(생태계보전지구, 경관보전지구 등)가 복합적으로 적용되어 있어 토지 개발 시 규제 완화 또는 용도에 대한 깊이 있는 검토가 필요합니다. 서홍동 아파트는 주거 선호도가 높은 도심 인근에 위치하나, 호수 불일치 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

- 표선면 공장/토지:

- 대규모 면적(9,302.00㎡)의 계획관리지역 토지 확보를 통한 장기적인 가치 상승 기대.

- 농업 또는 창고/저장 용도 등 현 상태 이용에 적합한 투자자에게 유리.

- 서홍동 아파트:

- 서귀포시 서홍동 도심 근접 주거지역 내 위치하여 임대 수익 및 실수요 목적 모두 적합.

- 기본 설비 및 인프라가 갖춰진 2000년대 초반 준공 아파트로, 내부 확인 후 수리 여부에 따라 시세 차익 가능성.

- 주의: 입찰 전, 토지 규제사항(특히 생태계보전지구, 경관보전지구)에 대한 개발 가능성 심층 분석 및 아파트의 호수 불일치 문제에 대한 명확한 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계