나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13007 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1082 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재‘태흥초등학교’남서측 근거리에 위치하며, 부근은 숙박시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로서 건부지로 이용중임.
기호(3) : 부정형 평지로서 정원부지임.
기호(4) : 부정형 평지로서 정원부지임.
기호(5) : 부정형 평지로서 정원부지 및 일부 수영장부지임.
기호(6) : 부정형 평지로서 수영장부지임.
기호(7) : 부정형 평지로서 정원부지 및 일부 수영장부지임.

인접 도로상태

기호(1,4) : 북측으로 폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 접함.
기호(3,6) : 지적도상 맹지임.
기호(5,7) : 북동측으로 폭 약 2m 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(저촉),가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(3,5,7) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(4) : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(6) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계
임대관계는 미상임.

-.기타
본건 기호(3,4)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을
요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로서,
(사용승인일 : 2004.02.18)
외 벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 마감 등
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2) : 지하1층 : 창고로 이용중임.
1,2층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 기본위생설비 및 급배수설비, 기타설비(물탱크설비) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(2) : 공부상 소재지번이 1082, 1081-2번지이나, 1081-2번지는 1082번지에 합병 말소되어 실제 1082번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3.4. 농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

제주지방법원 2024타경13007 (1) 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1082번지에 소재하는 다가구주택입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 아이에이제십삼차유동화전문입니다.

1.2. 면적 및 건물정보

토지 면적은 4197.00㎡(약 1,269.6평)이며, 건물 면적은 645.86㎡(약 195.4평)입니다. 건물에는 400.50㎡(약 121.2평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로, 2004년 2월 18일에 사용 승인되었습니다. 지하 1층은 창고로, 1층과 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 기타사항

감정가는 2,961,056,100원입니다. 본 물건은 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보에 해당합니다. 특히, 목록 3, 4 토지에 대해서는 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 주의가 요구됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 ‘태흥초등학교’ 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설과 농경지가 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용 및 도로상태

토지(기호 1)는 부정형 평지로서 건부지로 이용 중이며, 기호(3, 4, 5, 6, 7)는 부정형 평지로서 정원부지 및 일부 수영장 부지로 이용 중입니다.

도로 상태는 기호(1, 4) 토지는 북측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으나, 기호(3, 6) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(5, 7) 토지는 북동측으로 폭 약 2m의 비포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 대부분 자연녹지지역에 해당하며, 일부는 중로2류(폭 15m-20m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2018년 8월 2일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1, 996,000,000원)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 명시되어 있으며, 지상권에 관한 사항도 없습니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 전경숙 씨로, 보증금 45,000,000원에 차임은 0원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 권리신고는 2026년 3월 24일에 배당요구 금액 45,000,000원으로 추가 기재되었습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부상 채권 총액

토지 등기부상 채권 총액은 1,724,598,441원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 1,769,598,441원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 서귀포시 남원읍 태흥리는 숙박시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 태흥초등학교가 인근에 위치합니다. 이는 전원생활과 농업 활동이 이루어지는 지역적 특성과 함께 관광객 대상 숙박시설이 공존함을 시사합니다.

4.2. 건물 활용 가능성

건물은 다가구주택으로 총 8가구(JSON 정보 기반)의 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 넓은 토지와 수영장 부지, 제시외 건물 등을 고려할 때, 숙박 시설이나 개인 별장 등 다양한 용도로의 활용 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남서측 근거리에 태흥초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

차량 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 이용은 편리합니다. 다만, 주변이 농경지 및 숙박시설 혼재 지역이므로, 대형 상업 시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본건 토지 중 목록 3, 4에 해당하는 부분은 농지로 판단되어 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 이는 매각 결정 기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 중대한 리스크가 따릅니다.

6.2. 토지 이용 및 접근성 제약

일부 토지(기호 3, 6)가 지적도상 맹지에 해당하여 도로 접근성에 대한 추가적인 확인과 해결 방안이 필요할 수 있습니다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항을 충분히 인지해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

제시외 건물 400.50㎡가 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 상태를 면밀히 파악해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 명도 관련 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 현재 파악된 전경숙 임차인은 대항력이 없음).

7. 종합 의견

제주 서귀포시 남원읍 태흥리에 위치한 본 다가구주택은 넓은 토지와 다수의 건물, 그리고 수영장 등 부대시설을 갖추고 있습니다. 태흥초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 그러나, 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 맹지, 그리고 자연녹지 지역 등의 토지이용 제약은 본건 취득 시 중요한 고려 사항입니다. 말소기준권리 하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 농지 관련 서류 준비와 제시외 건물, 그리고 잠재적 명도 이슈 등을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 4197㎡의 넓은 토지는 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

* 다가구주택: 8가구(추정)에 대한 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 제주 관광 인프라: 서귀포시 남원읍은 관광객 및 휴양객 대상 임대 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

* 부대시설: 수영장, 제시외 건물 등은 고급 주거 시설이나 펜션 사업 등으로의 확장 가능성을 높입니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않아도 됩니다. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(29.6억 원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 해소 방안, 제시외 건물 상태, 그리고 지역 내 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지 취득이 가능한 실수요자나 법인에게는 경쟁력이 있을 수 있으며, 정확한 투자 수익률 분석과 현장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.