나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34509 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 234-1 전 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34509 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 234-1 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매1계 2024타경34509 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 234-1 | 감정가: 1,763,208,000원 | 최저가: 1,234,246,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경34509)

1.1. 물건 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2024타경34509 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 234-1

용도: 전 (농지)

토지면적: 7256.00제곱미터 (약 2195.03평)

건물면적: 0.00제곱미터 (해당 사항 없음)

감정가: 1,763,208,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

아파트 전용면적 및 분양면적: 해당 사항 없음 (토지 매각)

1.2. 경매 관련 주요 정보

소유자/채무자/채권자: 박OO / 김OO / 주OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명서 제출 필수 (농취증)

주의사항: 농지취득자격증명서를 매각결정기일 전까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 함.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 서귀포시 안덕면 서광리 소재의 농경지대에 위치하며, "서광초등학교" 남서측 근거리에 자리하고 있습니다. 부근은 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 취락지 인근 농경지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도1135(평화로) 및 지방도1136(중산간서로) 등의 주요 도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지의 형태 및 도로 관계

토지는 인접 도로 대비 완경사를 이루는 부정형의 형태입니다. 현재는 전으로 이용 중이며 일부 잡목이 자생하고 있습니다.

토지의 동측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

3. 법적 제한사항 및 규제 현황

3.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 "계획관리지역"에 해당하여 비교적 개발 여지가 높으나, 다수의 규제 지역에 중복 지정되어 있습니다.

주요 제한사항은 다음과 같습니다.

계획관리지역

가축사육제한구역 (2023. 10. 20. 고시, 1000m 이내 일부제한 및 전부제한)

공장설립제한지역

경관보전지구4등급 (2023-01-30)

생태계보전지구5등급 (2023-01-30)

지하수자원보전4등급 (2023-01-30)

4. 권리분석

4.1. 경매 권원 및 특수 권리

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 의한 매각입니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며 건물은 없습니다.

4.2. 제시외 물건 및 분묘 기지권 리스크

본건 남동측 일부 지상에 연고 미상의 제시외 분묘 1기가 소재합니다. 또한 본건 일부 지상에 제시외 수목이 존재합니다. 분묘의 처리 (이장) 및 수목의 처리 비용과 절차는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으며, 특히 분묘의 경우 분묘기지권 성립 여부를 확인하고 이에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 및 주변 환경 분석

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 취락지 인근 농경지대이므로, 일반적인 상업시설이나 상권이 발달된 지역은 아닙니다. 상업적 가치는 미미하며, 투자 가치는 토지 자체의 개발 가능성 및 농업용, 또는 대규모 전원주택단지/관광농원 등의 용도로서의 잠재력에 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설 및 혐오시설

주변에 "서광초등학교"가 위치하고 있어 교육 시설에 대한 접근성은 양호합니다. 평화로 및 중산간서로를 통한 서귀포시나 제주시 방향으로의 이동이 가능하여 광역적인 생활권에 포함됩니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보에만 의존하여 작성되었으므로, 주변 상권의 정확한 분석 및 외부 지도서비스를 통한 혐오시설 검색은 수행하지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 중요한 리스크입니다. 본 토지는 농지이므로 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금을 몰수당하고 매각 불허가 결정이 내려집니다.

6.2. 중복 규제에 따른 개발 제약

계획관리지역임에도 불구하고 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 중복 규제가 적용됩니다. 이는 건축물의 규모, 용도, 높이, 오폐수 처리 등에 있어 심도 있는 검토를 필요로 하며, 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 분묘 및 수목 처리 비용 리스크

제시외 분묘 1기와 수목에 대한 처리(이장 또는 매입)는 낙찰자의 책임이며, 예상치 못한 추가 비용과 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

제주 서귀포시 안덕면에 위치한 7,256.00제곱미터 (약 2,195.03평) 규모의 대형 필지입니다. 용도지역은 개발 여지가 있는 계획관리지역이나, 다수의 강력한 중복 규제(경관, 생태계, 지하수 등)가 개발 행위의 난이도를 높이는 요인입니다. 또한 농지취득자격증명서 발급이 필수이며, 제시외 분묘 및 수목 처리 문제가 남아있는 복합적인 물건입니다. 입찰자는 해당 규제와 농취증 발급 가능 여부, 분묘 처리 계획에 대한 명확한 사전 조사를 거쳐야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 평화로, 중산간서로 등 주요 도로망과의 접근성이 양호하여 서귀포 및 제주 시내로의 이동이 용이합니다.

대형 필지: 2천 평이 넘는 대규모 토지로, 추후 분할이나 대형 개발 사업 (농어촌 민박, 대규모 농원 등)에 대한 잠재력이 있습니다.

계획관리지역: 보전 용도 지역보다 개발의 자유도가 높아 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 상기된 중복 규제를 반드시 고려해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계