나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34141 [1] 제주특별자치도 제주시 이도일동 1690-4 제주트리뷰아일랜드오피스텔 1동 2층 215호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 "삼성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층-지상9층 내 제2층 제215호로서,
(사용승인일자 : 2018.09.20)
외벽 : 제주석, 복합패널 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식주차설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 및 업무시설 (오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터 및 남동측으로 노폭 약 15미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

이도일동 1690-4 : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
이도일동 1690-6 : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물 제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경34141 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 이도일동 1690-4 제주트리뷰아일랜드오피스텔 1동 2층 215호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

* 건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OO

* 사용승인일자: 2018.09.20

* 건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 "삼성초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

* 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

* 도로: 북동측으로 노폭 약 20미터 및 남동측으로 노폭 약 15미터 아스콘 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 이도일동 1690-4: 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

* 이도일동 1690-6: 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있음. 임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2020.08.19, 확정일자 2020.09.15. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-19

* 확정일자: 2020-09-15

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 있음

* 말소기준권리: 농협은행 가압류 (접수일자: 2021-04-14, 사건번호: 제주지방법원 2021카단10560).

* 총 등기부채권액: 1,204,646,700원

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (한우창, 110,000,000원) - 인수

* 갑10: 소유권이전 9번신탁등기말소 (주식회사그루컴퍼니) - 말소

* 갑12: 가압류 (농협은행, 158,166,560원) - 말소기준권리, 말소

* 갑13: 가압류 (신용보증기금, 270,000,000원) - 말소

* 갑14: 가압류 (서울보증보험, 50,000,000원) - 말소

* 갑18: 가압류 (경산농업협동조합, 616,480,140원) - 말소

* 갑19: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑20: 압류 (남대구세무서장) - 말소

* 갑22: 강제경매 (한우창, 110,000,000원) - 말소 (본건 경매 사건)

4. 상권분석

* 본건 소재지인 제주특별자치도 제주시 이도일동은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 건물 용도는 업무시설(오피스텔)로, 인근에 다양한 상업시설 및 주거 시설이 공존하여 지역 활성화에 기여할 것으로 예상됨.

* 삼성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경과 관련된 수요를 기대할 수 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 오피스텔의 안정적인 임대 수익 및 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 다수 소재하여 대중교통 이용 또한 편리함.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 삼성초등학교가 북동측 인근에 위치하여 통학이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 한 은 대항력이 있으며, 보증금 110,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 수 있음. 이는 총 투자금액에 직접적인 영향을 미치는 요소임.

* 높은 총 등기부채권액: 1,204,646,700원에 달하는 등기부채권액은 본 물건의 복잡성을 나타내며, 향후 매각 과정에서 변동성이 있을 수 있음.

* 복잡한 토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 다수의 도시계획시설이 중복 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주시 이도일동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 건물 상태는 양호한 편임.

* 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 존재하며, 이는 입찰가 산정 시 최우선적으로 고려해야 할 사항임.

* 높은 감정가 대비 실거래가와의 괴리, 그리고 복잡한 권리 관계 및 토지이용계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 부담이 적음.

* 제주 시내 중심 입지: 제주시 이도일동은 제주시의 핵심 지역으로, 주요 관공서, 상업시설, 교통의 요지에 위치하여 접근성이 우수함.

* 교육 및 생활 인프라: 삼성초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2024년 5월 29일 거래: 70,000,000원 (20.33㎡, 4층)

* 2024년 4월 18일 거래: 84,000,000원 (20.33㎡, 2층)

* 분석:

* 본 물건은 2층으로, 가장 최근 실거래가인 84,000,000원(2층)과 유사한 수준의 가치를 가질 수 있습니다.

* 그러나 본건은 대항력 있는 임차인으로 인해 110,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 이를 고려할 때, 만약 84,000,000원에 낙찰받는다면 총 투자금은 84,000,000원 + 110,000,000원 = 194,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가보다 훨씬 높은 금액이 됩니다.

* 따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하면, 법원에 납부할 입찰가는 시장 실거래가보다 현저히 낮아야 합니다. 감정가 140,000,000원은 인수 부담을 반영하지 못한 것으로 보입니다.

* 보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수액을 고려하여 낙찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원 (본 입찰가는 법원에 납부하는 금액이며, 별도로 110,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로 총 실투자금은 이보다 높아집니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.