나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36031 [3] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 지1층 비101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36031 [3] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 지1층 비101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경36031
• 주소: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 486, 지1층 비101호
• 용도: 근린상가

제주지방법원 경매1계 2024타경36031 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 486, 지1층 비101호 | 감정가: 1,568,000,000원 | 최저가: 1,097,600,000원 | 용도: 근린상가

1. 제주지방법원 2024타경36031 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36031 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 지1층 비101호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,568,000,000 원

토지면적: 281.80㎡ (약 85.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 291.46㎡ (약 88.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물 내 제지1층 제비103호 외 2개호 (사용승인일자: 2018.09.18)

이용상태: 근린생활시설 등으로 이용중

토지 이용상태: 사다리형 토지, 현재 "상업용" 부지 이용 중

1.2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리에 위치하며, 유명 관광지인 "월정해수욕장" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 및 농경지가 혼재된 해안 상가 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호하며, 아름다운 월정리 해변의 이점을 누릴 수 있는 위치입니다. 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 지방도가 소재하여 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 따른 경매입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 제한적이나, 일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 인수될 수 있는 권리(유치권, 법정지상권 등)나 임차인의 현황 등에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. 등기부등본 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 월정리는 제주 동부의 대표적인 관광 명소로, 월정해수욕장을 중심으로 상권이 발달해 있습니다. 주로 관광객을 대상으로 하는 식당, 카페, 숙박시설, 소품샵 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부한 지역입니다. 해안 도로를 따라 형성된 상권은 방문객들에게 다양한 편의와 볼거리를 제공하며, 특히 여름철에는 해양 레저 활동과 페스티벌 등으로 더욱 활기를 띱니다. 다만, 최근 제주도 상권 전반적으로 2030 세대의 방문 감소 및 매출 하락세가 관찰되고 있어, 관광 수요 변화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

월정해수욕장 인근은 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 해변 주변에는 카페, 식당, 숙박시설이 즐비하며, 서핑, 스노클링, 카약 등 다양한 수상 레포츠를 즐길 수 있습니다. 또한, 제주 올레길 20코스의 일부로 있어 도보 여행객들에게도 매력적인 지역입니다. 기본적이지만 급·배수 및 위생 설비, 화재 탐지 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

월정리는 뛰어난 입지에도 불구하고 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다수의 제약 조건이 존재하여 향후 개발 또는 용도 변경에 제한이 따를 수 있습니다.

둘째, 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

셋째, 월정리 지역은 동부하수처리장 증설 문제 등으로 인해 주민 갈등이 발생했던 이력이 있습니다. 현재는 봉합된 상태이나, 개발 및 지역 현안에 대한 주민들의 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

넷째, 제주도 부동산 시장 전반적으로 2025년까지 하락세 또는 보합세가 전망되고 있으며, 인구 감소, 미분양 증가, 관광 산업 회복 지연 등 부정적 요인이 작용하고 있습니다. 이는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

다섯째, 주변 시설 검색 결과, 과거 월정리 해변 인근에서 오물 처리 시설 연결 문제로 인한 주민 반발 사례가 있었습니다. 현재 해당 시설의 운영 상태나 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 추가 확인이 필요하나, 개발 관련 이슈에 대한 지역사회의 민감성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주도 최고의 관광지 중 하나인 월정해수욕장 인근에 위치한 근린생활시설로, 2018년 신축된 건물로서 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 해안 상가로서 높은 잠재적 가치를 지니고 있으며, 관광객 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 및 사업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 제약, 임대 관계 미확인, 제주 부동산 시장의 전반적인 침체 전망 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

뛰어난 관광 입지: 월정해수욕장 바로 인근의 해안 상권에 위치하여 높은 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2018년에 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 통합적인 활용 및 관리 측면에서 유리합니다.

높은 임대 수익 잠재력: 활성화된 관광 상권에 위치하여 상가 및 숙박 시설 등으로 임대 시 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

장기적 가치: 제주도 관광 산업의 지속적인 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계