나이스옥션 법원경매 제주 2025타경169 [1] 제주특별자치도 제주시 일도일동 1405-7 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경169 [1] 제주특별자치도 제주시 일도일동 1405-7 근린생활시설 경매

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제주지방법원 경매1계 2025타경169 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 일도일동 1405-7 | 감정가: 666,807,800원 | 최저가: 326,736,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 제주특별자치도 제주시 일도일동 근린생활시설

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경169 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도일동 1405-7

용도: 근린생활시설

감정가: 666,807,800원

토지면적: 205.00㎡ (약 62.01평)

건물면적: 122.31㎡ (약 36.99평)

제시외 건물면적: 52.33㎡ (약 15.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (소유자: 황OO, 채무자: 황OO, 채권자: 김OO)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 (제시외 건물 포함 매각으로 감정가에 반영되어 있음. 정확한 이용 현황 및 명도 대상 확인 필수)

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(기호(1))은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 "제주북초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 구도심 상업지역의 성격을 가집니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용은 비교적 용이한 편으로 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 조건

남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 "상업용" 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채무자와 소유자가 동일인(황OO)입니다. 이는 통상적으로 임차인의 대항력 문제가 없을 경우 명도 과정에서 소유자의 저항만 예상되므로, 협상 난이도가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

3.2. 매각 물건 범위

토지와 건물 일괄 매각이며, 감정가에 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ)이 모두 포함되어 있습니다. 특히 제시외 건물(ㄷ)은 "기호(1) 및 일도일동 1405-4번지" 양 지상에 걸쳐 소재하므로, 인접 토지와의 경계 및 철거/이용 가능성에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 실제 점유자를 대상으로 한 명도 절차가 진행될 예정이므로, 입찰 전 현장 조사 및 법원 자료를 통해 임차인의 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 법적 규제

4.1. 지역 지구 및 용도

토지의 용도지역은 최고 효율의 용도지역인 '일반상업지역'입니다. 이는 높은 용적률을 적용받을 수 있는 장점이 있어 토지 가치를 높이는 핵심 요인입니다.

4.2. 주요 법적 제한

일반상업지역임에도 불구하고 여러 중첩된 규제가 존재합니다.

- 고도지구(35M이하): 건물의 높이 제한을 받습니다.

- 방화지구: 건축물의 내화 구조 등에 대한 제한이 있습니다.

- 상대보호구역: 인근 학교(제주북초등학교)로 인한 교육 환경 보호에 관한 규제를 받습니다.

- 역사문화환경보존지역: 문화유산 보존을 위한 규제로, 개발 및 재건축 시 건축 심의 및 허가 절차가 까다롭거나 제한될 수 있습니다.

4.3. 건물의 노후도

건물(기호(2))은 목조 강판지붕 단층 건물로, 허가 일자가 1946.06.09.입니다. 매우 오래된 건물로, 사실상 건물 가치보다는 토지 가치에 중점을 둔 투자로 판단해야 합니다. 현 상태의 근린생활시설(상업용) 이용은 가능하나, 장기적으로는 재건축을 고려해야 합니다.

5. 생활 정보 (혐오시설)

감정평가서 요약 내용에는 본건 주변에 명확한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발/재건축 리스크

가장 큰 리스크는 '일반상업지역'의 높은 잠재력에도 불구하고 '고도지구' 및 '역사문화환경보존지역'이 중첩되어 있어 신축 또는 재건축 시 상당한 인허가 및 건축 계획상의 제약을 받을 수 있다는 점입니다.

6.2. 노후 건물 및 제시외 건물 리스크

1946년 허가된 노후 건물을 명도 후 철거하거나 리모델링해야 합니다. 또한, 제시외 건물(ㄷ)이 인접 토지에 걸쳐 있어 철거 및 명도 과정에서 인접 토지 소유자와의 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대차 리스크

임대관계가 '미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 파악하고 명도 비용과 기간을 산정해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 제주 구도심의 핵심 상권 지역인 '일반상업지역'에 위치한 토지로서 매우 높은 잠재 가치를 가집니다. 그러나 건물이 1946년 허가된 노후 건물이며, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 중첩된 규제로 인해 재건축/개발에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서 순수한 토지 가치에 집중한 투자가 필요하며, 개발 방향에 대한 명확한 사전 검토가 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 구도심 상업지역 내에 위치한 일반상업지역 토지입니다.

토지 가치 중심 투자: 건물의 가치는 미미하며, 상업지역 토지의 높은 활용도 및 장래 개발 가치에 투자해야 합니다.

재건축/개발 검토 필수: 개발 전 고도지구 및 역사문화환경보존지역 관련 법규 및 지자체 조례를 철저히 검토하여 건축 계획의 실현 가능성을 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

제시외 건물 정리: 일괄 매각에 포함된 제시외 건물(특히 인접 토지 포함 부분)에 대한 철거 계획과 비용을 입찰가 산정 시 반영해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계