나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경4435 [2] 대구광역시 달서구 월성동 1540-2 원더풀스파랜드 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "조암중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

가-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상9층건 중
제4층 제401호 외 2개호 단위상가로서,
-외벽 : 화강석붙임, 복합판넬, 드라이비트 마감 등,
-내벽 : 몰탈위페인팅, 타일, 내부 인테리어 마감 등,
-바닥 : 장판지 및 타일, 시멘트몰탈 노출 마감 등,
-창호 : 강화유리 및 샷시 창호 등임.

이용상태

가,나) 골프연습장으로 이용중임.
다) 목욕장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비 및 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 8필지 일단의 부정형의 토지로서, 상업용 건부지(근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 30미터 및 복동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,7) : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m-35m)(대로2-4호선)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축 한계선 5m 지정,
일련번호(2,6) : 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
일련번호(3) : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
일련번호(4) : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
일련번호(5) : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m-35m)(대로2-4호선)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성아이세상유치원,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축 한계선 5m 지정,
일련번호(8) : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m-35m)(대로2-4호선)(저촉) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성아이세상유치원,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축 한계선 5m 지정임.

공부와의 차이

일련번호 (1,2,4,5)는 집합건물등기사항전부증명서상 지목이 "공장용지 및 답"이나, 토지대장상 2010.08.25. 자로 지목 변겅되어 공히 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 (가,나)는 집합건축물대장상 건축과-6315(2024.2.5.)호에 의거하여 기존 1개호(401호)에서 2개호(401호, 402호)로 분할되었으나, 집합건물등기사항전부증명서 및 토지대장 대지권등록부상 미정리 상태인 바, 집합건축물대장을 목록표시 근거로 감정평가하였으며 추후 적정 대지지분이 배분, 이전될 것을 전제로 하였으니, 업무진행 시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임대차관계미상의 사업자등록자 있음.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경4435 (2)

물건명: 대구광역시 달서구 월성동 1540-2 원더풀스파랜드 5층501호

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 1540-2 원더풀스파랜드 5층501호

용도: 근린상가

감정가: 3,803,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 437.67 ㎡ (약 132.4 평)

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

건물면적: 1056.53 ㎡ (약 319.6 평)

건물 지분: 1056.5348 ㎡

건물 제시외면적: 0.00 ㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상9층건

건물 현황 이용 상태: 일부 골프연습장, 일부 목욕장으로 이용 중

1.3. 특이사항 및 주의사항

유동화물건, 재매각 물건

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

주의사항: 임대차관계미상의 사업자등록자 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "조암중학교" 북측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

본 건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 8필지 일단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지(근린생활시설)로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 대부분 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로2류(폭 30m-35m), 중로1류(폭 20m-25m) 등의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 여러 학교 및 유치원과 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 건축 한계선 5m가 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건은 임의경매로, 채권자의 권리를 기준으로 말소기준권리가 결정될 것으로 보입니다.

제공된 정보상 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 통상적인 경매 물건과 차이가 있으므로 상세한 등기부 확인이 필요합니다. 매각으로 인해 선순위 권리를 제외한 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

제공된 임차인 정보에 따르면 모든 임차인(권 , 권 , 박 , 윤 , 이 , 장 )은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

이에 따라 임차인의 보증금 합계 0원이 인수될 가능성이 높습니다.

하지만, "임대차관계미상의 사업자등록자 있음"이라는 특이사항이 존재하므로, 실제 점유 관계 및 사업자 등록 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

3.3. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시적으로 기재된 사항이 없습니다 (지상권 등).

4. 상권 분석

4.1. 주변 상가 현황

본 건이 위치한 월성동 일대는 주거단지와 학교가 밀집해 있으며, 이에 따른 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

현재 골프연습장과 목욕장으로 이용 중인 점으로 미루어 보아 지역 주민들의 생활 편의 및 여가 활동과 관련된 업종이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 상권 특성

아파트 단지와 학교가 인접해 있어 배후 수요가 안정적이며, 다양한 상업 시설이 밀집하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 지역입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지가 많아 대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

조암중학교가 인근에 위치하며, 다수의 초등학교 및 유치원과 관련한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

인근 병원 및 의원 이용이 가능하며, 관련 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

특수물건정보 및 물건명세서 상 "대항력있는 임차인"이라는 언급이 있으나, 제공된 임차인 현황에서는 모든 임차인이 "대항력 없음"으로 표시되어 있습니다. 이는 권리 분석에 있어 명확한 확인이 요구되는 부분입니다.

가장 큰 리스크는 "임대차관계미상의 사업자등록자 있음"으로, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 건물 상태 및 이용 관련 리스크

집합건축물대장상 기존 1개 호에서 2개 호로 분할되었으나, 등기사항전부증명서 및 토지대장 대지권 등록부에 미정리 상태라는 점은 추후 대지권 배분 및 이전 과정에서 복잡성이 예상됩니다. 이에 대한 철저한 확인과 절차 진행이 필요합니다.

현재 이용 중인 골프연습장 및 목욕장 시설의 적법성 및 유지보수 상태 점검이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 개발 계획 및 환경 리스크

주변 지역 개발 계획에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

현장 조사 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 주변 개발에 따른 영향은 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 안정적인 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 감정가 대비 면적과 위치를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

그러나 "임대차관계미상의 사업자등록자 있음"이라는 명확한 리스크와 함께, "대항력있는 임차인" 존재 가능성에 대한 표기상의 모호함이 존재합니다. 또한, 건물 호수 분할 후 등기 미정리 상태는 명확한 해결 절차가 요구됩니다. 재매각 물건이라는 점 역시 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 및 상업 혼합 지역 내 위치.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다 (단, 미확인 사업자 등록자 리스크 별도 고려).

건물 내부 시설(골프연습장, 목욕장)의 운영 상태 및 향후 수익화 가능성.

권리 및 행정적 문제 해결 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 상황, 낙찰 후 발생 가능한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 감정가는 3,803,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

본 물건의 경우, 명확한 권리 관계 확인 및 행정적 문제 해결에 필요한 시간과 비용을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.