나이스옥션 법원경매 천안 2024타경101123 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 1557 신방한성필하우스 113동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안 새샘중학교" 북서측 근거리에 소재
하는 아파트 "신방한성필하우스" 제113동 제8층 제802호로서, 주위는 아파트단지, 근린
생활시설, 주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제8층 제802호 로서,
- 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 용도지역은 제2종 일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 아파트 조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경101123 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 1557 신방한성필하우스 113동 8층 802호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 평가 현황

감정가: 376,000,000원

토지면적: 61.98㎡ (약 18.75평)

토지지분: 61.9776㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 108.26㎡ (약 32.74평)

건물지분: 108.2578㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안 새샘중학교" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 잘 정비되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 주거 환경

본건은 제2종 일반주거지역에 속해 있으며, 아파트 단지의 건부지로 이용 중입니다.

단지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 신한은행 근저당권(을7, 2017-09-21, 200,200,000원) 외 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다.

등기부상 채권 총액은 315,829,380원입니다.

3.2. 말소기준권리

2017년 9월 21일 접수된 신한은행 근저당권(을7)이 말소기준권리가 됩니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 물건명세서상 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.5. 권리분석 종합

본건은 권리관계가 비교적 명확하며, 경매 완료 후 말소될 권리가 다수 존재하여 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, '유동화물건', '중복사건' 표기는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 신방한성필하우스 단지 주변에는 다양한 근린생활시설 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

최근 매매 사례(2025년 10월~11월)를 살펴보면, 전용면적 약 85㎡ 타입의 경우 255,000,000원에서 285,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 건물면적(전용면적 추정)은 108.26㎡로, 이를 기준으로 환산 시 시세는 약 325,000,000원에서 363,000,000원 범위로 추정됩니다.

한편, 동일 단지 내 전용면적 약 108.26㎡ 타입의 최근 임대 사례(2025년 12월)에서는 보증금 220,000,000원에서 240,000,000원(월세 0원) 수준의 거래가 있었습니다.

감정가는 376,000,000원으로, 최근 거래 시세 범위 상단 또는 그 이상에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 신방한성필하우스

사용승인일: 2010년 6월 8일

총 동수: 18개동

총 세대수: 1049세대

최고층: 19층, 최저층: 2층

총 주차 대수: 1516대 (지하 자동주차 1473대, 지상 자동주차 43대)

5.2. 편의시설 및 학군

인근에 "천안 새샘중학교"가 위치하며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차 및 관리

총 1516대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있으며, 지하 주차장에 전기차 충전기(10대)도 설치되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 041-572-7747입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본건은 '유동화물건' 및 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 유동화물건은 자산유동화증권(ABS)의 기초자산이 되는 경우로, 거래 구조가 복잡할 수 있습니다. 중복사건은 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행 중임을 의미할 수 있어, 법원 진행 상황 및 사건 간의 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 감정평가서상 유의사항

본건은 거주자 부재로 인해 내부 상태 확인이 어려워 건축물대장상 내부도면, 동일건물 내 유사 규모 아파트 조사, 관리사무소 탐문 조사 등을 통해 표준적인 이용상황을 감안하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 평가와 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문 및 정보 수집이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 신방동에 위치한 신방한성필하우스 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리나 임차인 관련 부담이 없어 경매 진행 시 명확한 소유권 확보가 가능할 것으로 보입니다. 다만, '유동화물건', '중복사건' 표기 및 내부 상태 미확인 사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 감정가는 최근 시세 범위를 상회하나, 이는 대형 평형에 대한 평가액으로 해석될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 안정적인 소유권 취득이 가능합니다.

* 신방한성필하우스는 신방동의 대표적인 아파트 단지로, 선호도 높은 주거 환경을 제공합니다.

* 108.26㎡의 넓은 전용면적은 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 학군 및 단지 내 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 376,000,000원입니다. 최근 유사 면적(약 85㎡)의 매매 시세를 ㎡당 가격으로 환산하여 본건(108.26㎡)에 적용 시, 약 325,000,000원에서 363,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시세 범위 상단에 위치하나, 경매 특성상 경쟁 구도 및 물건의 희소성 등을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

잠재적 리스크 요인과 내부 상태 미확인 부분을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 350,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.