나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2970 [1] 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 340-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 소재 "상록초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 창고, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 마을주변농경지대로서, 주위 환경은 무난시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지이나, 자체지반은 평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 "주거용 건부지"로 이용중임.
일련번호(3) : 완경사지이나, 자체지반은 평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 대부분 "묵전" 상태이며, 일부 "도로"로 이용중임.
일련번호(4,5) : 완경사지이나, 자체지반은 평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 "묵전" 상태임.
일련번호(6) : 완경사지이나, 자체지반은 평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 대부분 "묵전"상태이며, 일부 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 서측으로 일련번호(3) 일부를 포함한 노폭 약 3m내외의 포장도로가 소재하며, 일련번호(5)를 통해 진·출입이 가능함.
일련번호(3) : 남측 및 북측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로가 본건을 관통함.
일련번호(4,5) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호(6) : 서측으로 일련번호(3)을 포함한 노폭 약 3m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3-6) : 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형),성장관리
계획구역(2024-07-10)(송악03 산업형),가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 블록구조 스레이트지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 시멘트사이딩 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

일련번호(2) : 주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.
※ 탐문조사에 의하였으며 경매 진행 및 응찰시 설비작동유무는 별도 확인을 요함.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 3~6 농지취득자격증명원 제출 요.(미제출시 보증금 몰수)
- 제시외 주택, 차양, 창고, 정자(감정평가서상 ㉠ ~ ㉥), 수목 매각에 포함
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경2970 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행)

1.2. 물건 개요

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 340-5

용도: 단독주택

감정가: 446,059,360원

토지면적: 1444.00㎡ (약 436.81평)

건물면적: 118.02㎡ (약 35.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 1444.00㎡

토지지분: 1444㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 일련번호(1)은 주거용 건부지, 일련번호(3,4,5,6)은 대부분 묵전 및 일부 도로로 이용 중.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (일부제한 모든 축종 제한)

1.4. 건물 정보

건물면적: 118.02㎡

건물지분: 118.02㎡

건물 제시외면적: 101.45㎡ (주택, 차양, 창고, 정자, 수목 포함)

구조: 블록구조, 슬레이트지붕, 단층

사용승인일: 2012년 2월 9일

이용상태: 주택 등으로 이용 중

1.5. 매각 조건

매각구분: 부동산 임의경매

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

제시외물건: 제시외 주택, 차양, 창고, 정자, 수목 일괄 매각 포함

기타: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 소재 "상록초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 창고, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 마을 주변 농경지대로서, 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다. 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접하며, 인접 필지를 통한 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 라성국에게 2011년 4월 22일 매매로 이전되었습니다. 건물 등기부상 소유권보존은 라성국에게 2012년 2월 27일 이루어졌습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부 을18 (토지) / 을3 (건물): 2015년 4월 1일 농협은행주식회사 근저당권 (216,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리나 대항력 있는 임차권은 확인되지 않습니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황 상 보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본 건의 감정가는 446,059,360원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON은 분석할 수 없었습니다. 따라서 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가 분석이 필요합니다.

4.2. 유사 물건 거래 현황

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 유사 물건 거래 정보가 없어 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 "상록초등학교"가 소재하여 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

간선도로 및 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설

주변 현황 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 토지 이용 계획상 '성장관리계획구역' 및 '가축사육제한구역' 등이 포함되어 있어, 인근 농경지나 창고 이용 현황에 따른 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

목록 3~6번 토지는 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 재매각

본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매각이 취소되었을 가능성이 있습니다. 이는 시장의 관심 부족 또는 특수한 사정 때문일 수 있습니다.

6.3. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 미납 시 보증금 몰수 위험을 높입니다.

6.4. 부채 규모

등기부상 채권 총액은 656,000,000원입니다. 이는 감정가 대비 높은 수준으로, 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리에 위치한 단독주택으로, 상록초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 마을 주변 농경지대로서 비교적 무난한 편이며, 교통 접근성 또한 양호한 것으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리나 대항력 있는 임차인은 없어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 재매각 이력, 높은 매수신청보증금, 상당한 부채 규모 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 농지 취득 가능 여부와 제출 의무 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 선순위 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명확한 권리 인수가 예상됩니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 활용 가능성: 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 향후 건축 또는 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 저가 매수 기회: 재매각 건이라는 점은 시장의 관심이 다소 낮았음을 시사하며, 이는 잠재적으로 합리적인 가격으로 매수할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 446,059,360원입니다. 현재 제공된 JSON 데이터 기반의 실거래가 비교 분석 자료가 없어 정확한 현 시세 산출 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

일반적으로 재매각 물건은 이전 경매에서 유찰되었을 가능성이 높으므로, 최저 매각 가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 312,000,000원에서 357,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 경매 시장 상황 및 본 물건의 특성을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 특별매각조건(매수신청보증금 20%)을 반드시 확인하여 입찰 금액에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.