나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경3322 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 1-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 ""홍주중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각급 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대체로 본건까지 제반 차량 접근 및 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 #1,2 : 완경사지대 내 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 또는 부정형 토지로서, 기호 #11 토지(기호 #3~10 구분건물)의 ""부속토지(주차장 등)""으로 이용 중임.

2) 기호 #12 : 완경사지대 내 대체로 등고평탄하게 조성된 삼각형 토지로서, 기호 #11 토지(기호 #3~10 구분건물)의 ""부속토지""로 이용 중임.

3) 기호 #13 : 부정형 완경사 토지로서, 기호 #11 토지(기호 #3~10 구분건물)의 ""부속토지""로 이용 중임.

인접 도로상태

1) 기호 #1, 2, 12 : 본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장 세로가 소재함.

2) 기호 #13 : 지적 및 현황 맹지로서, 인접 토지를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 #1, 2, 12, 13 :
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 #1, 2 토지는 공부상 ""전""이나 현황 #11 토지의 ""부속토지(주차장 등)""으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임

- 본건 #11 토지는 집합건축물대장 등으로 보아 본건 #3~10 구분건물의 대지권의 목적이 될 토지이나 기준시점 현재 대지권이 미정리 된 상태인바, 추후 적정 대지권 또는 적정지분이 정리될 것을 전제로 하여 #11 토지와 #3~10 구분건물을 일괄평가하였음.
향후 적정대지권 배분이 이루어지지 않을 경우 본 감정평가액은 변동될 수 있으며, 경매진행시 본건 구분건물의 소유자로부터 대지권의 포함여부 및 미정리 사유 등에 대한 확인이 필요할 것으로 사료되는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 #3~10 구분건물은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 ""홍주중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각급 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호 #3~10

철근콘크리트조/철골조 슬라브/판넬지붕 지상5층 건 내 제1층 제101호, 제102호, 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호, 제4층 제401호, 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 1997.12.21)

외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지붙임, 석고보드, 판넬잇기, 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

#3~#9는 요양원(노유자시설), #10은 주택으로 이용되었으나, 조사시점 현재 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, E/V 등이 구비되어 있으나, 장기간 ""공실"" 상태로 방치되었는바, 각종 설비의 정상작동 여부 등은 재확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, ""주상용 건부지 등""으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 #11 :
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

-별지 ""사진용지""와 같이 본건 #3, 4, 5, 7, 9 구분건물의 일부는 ""집합건축물대장 건축물 현황도""와 일부가 상이하게 간이벽체 등에 의해 구획되거나 트인 구조로 되어있었으나, 이는 일시적 이용으로 보아 이에 구애 받지 아니하고 감정평가하였으며, 본건 #6, 8 구분건물은 ""집합건축물대장 건축물 현황도""와 달리 벽체 등에 의해 호 내부 진출입 및 확인이 제한되는 구조로 되어있어 현황 ""확인불능""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은 수차례 방문에도 폐문부재로 인해 내부 현황 등을 확인할 수 없어 대전지방법원 홍성지원 결정문에 따라 홍성지원 소속 집행관의 원조를 받아 정해진 절차와 방법에 따라 내부 현황 등을 확인하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 목록 3~10 대지권 미등기임(최저매각가격은 추후 적정 대지권이 정리될 것을 전제로 평가된 가격임)
- 목록 3,4,5,7,9 일부는 '집합건축물대장 건축물 현황도'와 일부 상이하게 간이벽체 등에 의해 구획되거나 트인 구조로 되어있음
- 목록 6,8 '집합건축물대장 건축물 현황도'와 달리 벽체 등에 의해 내부 진출입 및 확인이 제한되는 구조로 되어 있어 현황 '확인불능'임
- 목록 1,2 공부상 '전'이나, 현황 목록11의 '부속토지(주차장 등)'으로 이용중이고, 도시지역, 제2종일반거주지역으로 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2024타경3322 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 1-4 (건물: 홍성군 문화로28번길 31-13)

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 노유자시설/제1,2종 근린생활시설/단독주택)

* 감정가: 3,109,318,000원

* 토지면적: 2843.00㎡ (약 859.91평)

* 토지지분: 2843㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1886.67㎡ (약 570.75평)

* 건물지분: 1886.673㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 "홍주중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각급 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 본건까지 제반 차량 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

* 본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장 세로가 접해 있습니다.

* 토지 기호 13은 지적 및 현황 맹지로서, 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 노 (노승만): 보증금 10,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자/확정일자 2024-09-25, 대항력 없음.

* 박 (박승희): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-06, 대항력 없음.

* 성 (성옥경): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-19, 대항력 없음.

* 우 (우옥예): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-30, 대항력 없음.

* 유 (유분란): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-11-20, 대항력 있음. (금액이 0원이지만 대항력 보유로 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인 필요)

* 주식회사에스인풀: 보증금 500,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2023-09-13, 대항력 없음.

* 주식회사해피플랜: 보증금 10,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2024-09-13, 확정일자 2024-09-27, 대항력 없음.

* 최 (최소영): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-13, 대항력 없음.

* 최 (최윤석): 보증금 10,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2024-09-13, 확정일자 2024-09-27, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(유 )의 존재는 명도 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 본건은 유동화 물건이며, 토지 및 집합건물 등기부요약 상 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매로 인해 기존 권리가 대부분 소멸될 가능성을 시사합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 홍주중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 상권 형태를 보입니다.

* 건축물대장상 노유자시설, 근린생활시설, 단독주택 등으로 용도 설정되어 있어, 지역 내에서 다양한 목적의 시설 운영이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변에 주택 및 소규모 상가들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설로는 홍주중학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 차량 접근이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건 구분건물(목록 3~10)에 대한 대지권이 미등기 상태로, 추후 대지권 정리가 필요하며 이는 감정가 산정의 전제가 되었습니다. (주의사항 및 감정평가서 요약 참고)

* 건축물 현황과 공부 상이: 일부 구분건물(3,4,5,7,9호)은 집합건축물대장 건축물 현황도와 상이하게 간이벽체 등에 의해 구획되거나 트인 구조로 되어 있으며, 6,8호는 내부 진출입 및 확인이 제한되는 구조로 현황 파악이 어려운 상태입니다.

* 대항력 있는 임차인: 유 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 인수 보증금 0원 처리 여부와는 별개로 명도 과정에서 추가 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각이 취소된 이력이 있어, 물건 자체의 하자나 명도 난이도 등을 고려하여 접근해야 합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매보다 높은 금액의 보증금이 요구됩니다.

* 건물 노후 및 공실: 건물 사용 승인일(1997.12.21)로부터 상당 기간이 경과하였고, 조사 시점 현재 '공실' 상태로 장기간 방치된 점을 고려할 때, 건물 내외부 및 설비에 대한 전반적인 점검 및 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 공부상 '전'으로 등재된 토지(목록 1,2)가 현황은 건물의 부속토지(주차장 등)로 이용 중이며, 일부 맹지(목록 13)가 존재합니다.

* 감정평가액의 전제: 본건의 감정평가액은 대지권이 정리되고 건물의 현황이 적정하게 정리될 것을 전제로 산정되었으므로, 실제 가치는 향후 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지 면적과 대형 건물을 일괄 매각하는 건으로, 과거 요양원 등으로 활용되었을 가능성이 있는 부동산입니다.

* 대지권 미등기, 건축물 현황과 공부상의 차이, 대항력 있는 임차인 존재 등 복합적인 권리 및 물건 상의 하자가 다수 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

* 재매각 물건이라는 점과 특별매각조건은 투자자들이 접근하기 전에 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 그러나 이러한 하자들이 해결된다면, 넓은 토지와 잠재력을 가진 건물을 비교적 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 제2종 일반주거지역, 근린생활시설 등 다양한 용도 설정이 가능한 토지를 활용한 개발 잠재력이 있습니다.

* 기존 건물을 활용하여 요양원, 주택, 상가 등으로 재활용하거나, 부지를 활용한 신축을 통해 가치 증대를 꾀할 수 있습니다.

* 복합적인 하자로 인해 시장의 관심이 분산될 수 있으나, 이를 극복하고 정상화한다면 투자 대비 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 대지권 등기가 완료되고 건물 관련 문제가 해결된다면, 권리 관계가 명확해지고 자산 가치가 상승할 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건과 유사한 규모의 단독주택 또는 시설용 부동산에 대한 최근 매매 또는 경매 사례 정보를 제공된 JSON 데이터에서 직접적으로 찾기 어렵습니다. 제공된 JSON은 소규모 다세대 주택의 거래 정보로서, 본 물건의 감정가(3,109,318,000원)와 비교 분석하기에는 규모 및 용도에서 큰 차이가 있습니다.

* 따라서, 본 예상 입찰가 산정은 감정가와 해당 물건의 특수성, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 감정가는 3,109,318,000원이며, 이는 부동산의 토지 및 건물 가치를 종합적으로 평가한 금액입니다.

* 다만, 대지권 미등기, 건축물 현황과 공부상의 차이, 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 등의 복합적인 리스크 요소를 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 일반적인 전략입니다.

* 종합적인 판단 하에, 예상 입찰가 범위는 감정가의 약 75% ~ 85% 수준으로 제안하며, 이는 약 2,330,000,000원에서 2,640,000,000원 사이입니다.

* 이는 보수적인 추정치이며, 성공적인 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 대항력 있는 임차인과의 명도 협의, 토지권리 관계 명확화 등 추가적인 심층 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.