나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경3322 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 1-4 단독주택 경매
매각기일: 2025-12-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경3322 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 1-4 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경3322
- 주소: 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 1-4
- 감정가: 3,109,318,000원
- 최저가: 1,523,566,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 단독주택
홍성지원 경매3계 2024타경3322 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 1-4 | 감정가: 3,109,318,000원 | 최저가: 1,523,566,000원 | 용도: 단독주택
1. 홍성지원 2024타경3322 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 홍성지원 2024타경3322 (1)
소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 1-4
용도: 단독주택 (집합건물 형태, 요양원 및 주택 용도로 사용되었으며 현재 공실 상태)
감정가: 3,109,318,000원
토지면적: 5686.00㎡ (약 1720.17평)
토지 지분율: 100% (제시된 '568600'은 면적과 함께 기재되어 지분율 정보로 판단하기 어려우나, 일반적으로 토지/건물 일괄 매각 시 전체 지분을 의미하는 경우가 많음)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 60373.54㎡ (약 18263.70평)
건물 지분율: 100% (제시된 '6037353.599999992'는 면적과 함께 기재되어 지분율 정보로 판단하기 어려우나, 일반적으로 토지/건물 일괄 매각 시 전체 지분을 의미하는 경우가 많음)
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 노OO
채무자: 박OO
채권자: 수OOO
특이사항: 농지취득자격증명, 대지권미등기
주의사항:
- 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.
- 목록 3번부터 10번까지의 건물은 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 최저매각가격 산정 시 적정 대지권이 정리될 것을 전제로 평가된 가격입니다.
- 목록 3, 4, 5, 7, 9번 건물 일부는 집합건축물대장 건축물 현황도와 다르게 간이벽체 등으로 구획되거나 트인 구조로 되어 있습니다.
- 목록 6, 8번 건물은 집합건축물대장 건축물 현황도와 달리 내부 진출입 및 확인이 제한되는 구조로 되어 있어 현황 '확인불능' 상태입니다.
- 목록 1, 2번 토지는 공부상 '전'으로 되어 있으나, 현황은 목록 11번 토지(부속토지, 주차장 등)로 이용 중입니다. 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 농지취득자격증명을 발급받지 않고 취득이 가능합니다.
2. 입지조건
본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 홍주중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 각급 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
차량의 접근 및 진출입이 대체로 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통 여건도 보통 수준입니다.
토지(기호 1, 2, 12번)의 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다. 다만, 기호 13번 토지는 지적 및 현황상 맹지로서 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.
토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 수OOO에 의해 신청되었습니다. 소유자는 노OO이며 채무자는 박OO입니다.
가장 중요한 권리 분석 사항은 목록 3번부터 10번까지 구분건물의 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 이는 향후 매각 이후 대지권 정리에 따라 감정평가액이 변동될 수 있음을 의미하며, 경매 진행 시 소유자 등으로부터 대지권 포함 여부 및 미정리 사유 등에 대한 확인이 반드시 필요합니다.
토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 토지 사용 및 건물 관리에 있어 법률적인 문제는 없어 보이나, 대지권 미등기 부분에 대한 추가 확인이 필수적입니다.
4. 상권분석
본건 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.
건물은 주로 요양원(노유자시설) 및 주택으로 이용되었으나, 현재는 조사 시점 기준으로 모두 공실 상태입니다. 이는 상권 내 유사 시설의 수요와 공급, 또는 건물 노후화 등에 따른 것으로 추정됩니다.
다만, 장기간 공실 상태로 방치된 만큼, 향후 운영을 위한 시설 보수 및 리모델링이 필요할 수 있습니다.
5. 생활정보
가장 가까운 교육 시설로는 홍주중학교가 소재하며, 인근에 다양한 주택 및 상가 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.
교통 면에서는 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.
6. 잠재적 리스크
대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 최저매각가격은 대지권이 정리될 것을 전제로 평가되었으므로, 향후 대지권 정리 과정에서 추가 비용이 발생하거나 절차가 복잡해질 수 있습니다.
건물 현황과 공부상 차이: 일부 건물(3,4,5,7,9번)의 내부 구조가 건축물 현황도와 상이하며, 일부 건물(6,8번)은 내부 확인이 불가능한 상태입니다. 이는 현황 파악 및 인수인계에 어려움을 줄 수 있으며, 인수 후 원상 복구 또는 활용 계획 수립 시 면밀한 사전 조사가 필요합니다.
장기 공실: 현재 건물 전체가 공실 상태이며, 사용승인일(1997.12.21)이 오래된 편이라 기본적인 위생, 급배수, 소방, 엘리베이터 등 각종 설비의 정상 작동 여부 확인 및 유지보수에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.
맹지: 기호 13번 토지가 맹지이므로, 해당 토지의 활용 방안을 모색할 때 인접 토지 소유자와의 협의가 필요합니다.
농지 취득: 일부 토지가 공부상 '전'이나 현황상 이용 목적 및 지역 지구 지정상 농지취득자격증명 없이 취득 가능하나, 토지 용도 변경 또는 개발 계획 수립 시 관련 법규를 다시 한번 검토해야 합니다.
주변 혐오시설: 현장 방문 전 위성 지도 및 부동산 정보 등을 통해 주변 시설을 확인한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉시 파악되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단은 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.
7. 종합 의견
본건은 홍성군 홍성읍의 주거 및 근린생활시설 지역에 위치한 대규모 복합 건물 및 토지입니다. 과거 요양원 등으로 활용되었던 이력이 있어, 관련 시설 재활용 또는 새로운 용도로의 개발 잠재력을 가지고 있습니다.
하지만 대지권 미등기, 건물 현황과 공부와의 차이, 장기간의 공실로 인한 설비 노후화 등 해결해야 할 과제가 명확히 존재합니다.
특히 대지권 문제는 매수인이 반드시 확인하고 처리해야 할 핵심 사안이며, 건물 내부 상태 또한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.
8. 투자 포인트
경매 최저가격을 활용한 시세 차익 가능성: 위에서 언급된 리스크 요인들로 인해 경매가가 시세 대비 저렴하게 책정될 경우, 이를 해결하고 건물을 재활성화했을 때 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.
대규모 토지 및 건물 보유: 넓은 대지와 연면적을 가진 건물은 향후 지역 개발 계획과 맞물려 큰 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
용도 변경 및 재개발 잠재력: 현재 요양원 등으로 사용되었으나, 주거 시설, 상업 시설, 기타 편의 시설 등 다양한 용도로의 변경 및 개발 가능성이 열려 있습니다.
안정적인 입지 조건: 홍주중학교 인근이라는 점과 교통 여건 등을 고려할 때, 주거 또는 상업 시설로서의 기본적인 수요는 뒷받침될 것으로 예상됩니다.
법원 정보
홍성지원 경매3계