나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15520 [3] 충청남도 서천군 마산면 안당리 산49-2 임야 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15520 [3] 충청남도 서천군 마산면 안당리 산49-2 임야 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매3계 2025타경15520 | 소재지: 충청남도 서천군 마산면 안당리 산49-2 | 감정가: 7,979,682원 | 최저가: 3,910,000원 | 용도: 임야

1. 홍성지원 2025타경15520 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15520 (3)

소재지: 충청남도 서천군 마산면 안당리 산49-2

용도: 임야

감정가: 7,979,682원

토지면적: 6959.00㎡ (약 2105.19평)

토지 지분율: 92763.47 (전체 면적 대비 정확한 지분율 확인 필요)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 홍OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

매각대상: 토지일부지분매각

토지면적: 6959.00㎡ (약 2105.19평)

토지 지분율: 92763.47 (전체 면적 대비 정확한 지분율 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항:

지분매각

공유자우선매수신고

분묘기지권

주의사항:

지분매각, 공유자 우선매수는 1회에 한함.

수목이 매우 울창하여 분묘 소재 유무는 불분명.

북동측 일부는 현황 '도로'로 이용 중.

1.3. 입지조건

소재지: 충청남도 서천군 마산면 안당리 산49-2에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 서천군 마산면 통칭 "안면마을" 남측 및 남동측 인근에 소재하며, 주변에는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 동측 인근의 '한마로'를 통해 주요 시가지 및 교통망 접근이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지 이용 현황: 감정평가서 요약에 따르면, 본건 토지는 다양한 형태와 지목으로 이용되고 있습니다. 일부는 답(논), 일부는 전(밭), 일부는 자연림, 일부는 나지 및 도로, 일부는 단독주택 부지로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 이는 필지 내에서 다양한 용도로 활용되고 있음을 시사합니다.

인접 도로: 기호 1,4의 북측, 기호 3,5,7의 북동측, 기호 6의 남측으로 포장도로가 개설되어 있으며, 기호 2는 기호 7을 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획: 농림지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 임업용산지, 소하천구역 및 예정지 등 다양한 공법상 제한이 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

1.4. 권리분석

경매 구분: 본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

소유권: 현재 소유자는 홍OO님입니다.

채권 관계: 채권자는 주OOOOOOOOOOOO 입니다.

지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만이 매각 대상이므로, 낙찰 후 소유권 행사 시 공유자와의 협의가 필수적입니다.

분묘기지권: 특이사항에 분묘기지권이 언급되어 있습니다. 이는 토지 사용에 있어 분묘에 대한 권리가 존재할 수 있음을 의미하며, 사실 확인 및 권리 관계 파악이 필요합니다.

공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어, 낙찰 후에도 공유자가 우선하여 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

기타: 임대관계는 미상입니다.

1.5. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 충청남도 서천군 마산면 안당리 지역은 주로 농경지와 임야, 그리고 일부 농가주택이 분포하는 농촌 지역입니다. "안면마을" 인근에 위치하고 있어 지역 주민들의 생활권이 형성되어 있습니다.

상업 시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상점이나 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 인근 주요 시가지 접근성은 양호하나, 중심 상권과는 거리가 있을 수 있습니다.

잠재력: 현재로서는 농림 지역 및 생산 관리 지역 등으로 지정되어 있어, 개발 잠재력보다는 농업, 임업, 또는 전원생활과 관련된 활용 방안이 주로 고려될 수 있습니다.

1.6. 생활정보

주거 환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 주변에 녹지가 풍부하여 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

편의 시설: 생활에 필요한 기본적인 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하지만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. '한마로'를 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

지분 매각: 낙찰 후 공유물 분할 소송 등으로 인한 법적 분쟁 발생 가능성이 있으며, 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

분묘기지권: 토지 이용 시 분묘에 대한 권리가 존재할 수 있어, 분묘 이장 등 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다. (수목이 울창하여 분묘 소재 여부 불분명)

현황 도로 이용: 토지의 일부가 현황상 도로로 이용되고 있어, 실질적인 토지 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

공법상 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 임업용산지, 소하천구역 등 다양한 공법상 제한으로 인해 개발이나 토지 이용에 제약이 따릅니다.

지분율 불명확성: '토지 지분율: 92763.47'이라는 표기가 일반적이지 않아, 실제 소유 지분 비율에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

제시외 물건: 공부상 지목과 다른 현황 이용(나지, 도로, 건부지) 및 평가 제외된 제시외 건물(비닐하우스, 타인 소유 건물)은 권리 관계 및 명도에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에서 축산분뇨 및 음식물 처리 시설 설치와 관련된 반대 움직임이 보고된 바 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군 마산면 안당리의 임야로, 토지 일부 지분만이 매각되는 강제경매 물건입니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재하는 농촌 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 감정가는 7,979,682원이며, 토지 면적은 6,959.00㎡ (약 2105.19평)입니다.

그러나 본건은 지분 매각이라는 점에서 낙찰 후 공유자와의 관계 설정 및 토지 사용에 있어 복잡성이 예상됩니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성, 수목이 울창하여 분묘 소재 파악의 어려움, 일부 토지의 현황 도로 이용, 그리고 다양한 공법상 제한 사항들이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, '토지 지분율: 92763.47'이라는 표기는 일반적이지 않아, 정확한 지분율 및 소유권 범위를 반드시 확인해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 일반적인 토지 투자보다는 해당 지역의 특성을 잘 이해하고, 공유자들과의 원만한 협의 및 분묘 관련 문제를 해결할 수 있는 경험과 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

낮은 감정가: 전체 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

자연 환경: 농촌 지역의 쾌적하고 조용한 자연 환경은 전원생활이나 주말 농장, 또는 조용한 휴식 공간 마련을 원하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

명확한 용도 규정: 농림지역, 생산관리지역 등 지정 용도에 맞는 합법적인 활용 방안 모색 시 투자가치가 있을 수 있습니다. (다만, 공법상 제한 사항 확인 필수)

분묘기지권 처리 시 잠재 가치 상승: 만약 분묘가 존재하고 이를 적법하게 처리하여 토지 이용의 제약을 해소할 경우, 토지의 활용 가치가 크게 상승할 수 있습니다. (이 경우, 이장 비용 등 추가 비용 발생)

가치 재평가 가능성: 현재 지분으로 인해 활용에 제약이 있으나, 만약 추후 공유물 분할 등을 통해 단독 소유권을 확보하거나, 공유자들과의 협의를 통해 개발이 이루어진다면, 토지의 가치가 재평가될 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매3계