나이스옥션 법원경매 대전 2025타경396 [2] 충청남도 금산군 진산면 엄정리 9 답 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경396 [2] 충청남도 금산군 진산면 엄정리 9 답 경매

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대전지방법원 경매12계 2025타경396 | 소재지: 충청남도 금산군 진산면 엄정리 9 | 감정가: 168,192,000원 | 최저가: 82,413,000원 | 용도: 답

1. 대전지방법원 2025타경396 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경396 (2)

소재지: 충청남도 금산군 진산면 엄정리 9

용도: 답 (논)

감정가: 168,192,000원

총 토지 면적: 2628.00㎡ (약 794.8평)

매각 대상: 토지 전부 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 문OO

채권자: 대OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 금산군 진산면 엄정리에 위치하며, 주위에는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다. "엄정리 마을회관"에서 동측 인근에 자리하고 있어 전형적인 농촌 마을의 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 토지 일부(기호 1~8)는 맹지이며, 기호(9) 토지는 세로(불)로 인접 도로 상태가 양호하지 않은 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매 물건으로, 채무자 겸 소유자는 문OO입니다. 채권자는 대OOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 분묘기지권이 존재하며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

또한, 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해당 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 농업 지역에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 농가주택이 주를 이루고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 거리가 있어 직접적인 상권 형성은 미미합니다. 인근 면소재지(진산면, 복수면)를 통해 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있으나, 본격적인 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

가까운 면소재지(진산면, 복수면)를 통해 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다.

대전광역시와의 접근성이 비교적 양호한 편으로, 안영IC에서 약 19km(22분) 거리로 진입 가능합니다.

주변에는 스테이인터뷰 금산과 같은 휴양 시설이 있으며, 계곡 등 자연을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 토지 위에 분묘가 존재하며, 이는 소유권 행사 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다. 연고자가 있는 경우 이장 협의 과정에서 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 미비: 농취증 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생하므로, 자격 요건 충족 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

맹지 및 도로 접근성: 기호 1~8 토지는 맹지로서 도로에 직접 접해 있지 않아 토지 활용에 제약이 있습니다. 기호 9 토지는 세로(불)로 도로 상태가 좋지 않습니다. (맹지 활용 방안으로는 주위 토지 매입, 토지 사용 승낙, 통행 지역권 설정 등이 있습니다.)

급경사 및 지형: 일부 토지(기호 1~6)는 부정형의 급경사 및 완경사 지형을 이루고 있습니다. 이는 건축이나 개발 시 공사비 증가 및 지형 이용의 어려움을 야기할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한: 해당 토지는 계획관리지역, 농림지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있어, 개발 행위 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 금산군 진산면 엄정리의 농지로서, 감정가는 1억 6천만 원대입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 분묘기지권 존재, 농취증 필수, 맹지 및 급경사 지형 등의 제약 사항이 많아 신중한 접근이 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 어렵거나 분묘기지권 문제가 해결되지 않을 경우, 낙찰 후 소유권 이전이나 토지 활용에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 주변 상권 발달은 미미하며, 생활 편의 시설 이용을 위해서는 인근 면소재지나 금산 시내로 이동해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

투자 관점에서는 다음과 같은 사항을 고려해 볼 수 있습니다.

1. 저가 낙찰 가능성: 분묘기지권, 맹지, 농취증 필요 등 제약 사항으로 인해 일반 투자자들의 관심이 낮아 유찰 가능성이 있으며, 이는 상대적으로 낮은 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

2. 농업 목적 활용: 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 농업 경영을 위한 토지로 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다. 특히, 인근에 소하천이 흐르고 농경지가 있어 농업 환경은 나쁘지 않습니다.

3. 분묘기지권 협상 및 활용: 만약 분묘 연고자와 원만히 협의하여 이장하거나, 분묘기지권을 적법하게 인수하여 토지 이용 계획을 수립할 수 있다면, 장기적인 관점에서 활용 가치를 높일 수 있습니다.

4. 지역 개발 가능성: 금산군 일대는 대전과의 접근성이 개선되면서 전원생활이나 주말 농장 등으로의 수요가 꾸준히 존재합니다. 향후 지역 개발 계획 등을 면밀히 파악하여 투자 가치를 재평가해볼 수 있습니다.

다만, 투자 전 반드시 해당 토지에 대한 현장 조사와 함께 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와 상담하여 모든 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매12계