나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100082 [1] 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 3층303호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100082 [1] 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 3층303호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매3계 2025타경100082 | 소재지: 경기도 군포시 산본로 184, 3층303호 (당동,씨티캐슬) | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 256,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 안양지원 2025타경100082 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100082 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 321,000,000원

토지면적: 12.45㎡ (약 3.77평)

토지 지분율: 1245 (제시된 정보 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.35㎡ (약 25.52평)

건물 지분율: 8435 (제시된 정보 그대로 기재)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2025. 9.19.)가 제출되었음.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 군포시 당동에 위치하며, 지하철 1호선 군포역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 군포역 주변으로 다양한 버스 노선도 이용 가능하여 시내외 이동이 용이합니다. 또한, 단지 주변으로 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리한 환경을 제공합니다. 군포시 당동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 주변에 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채무자 겸 소유자는 이OO입니다. 권리관계 분석 시 가장 중요한 점은 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서입니다. 해당 확약서에 따르면, HUG는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의했습니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 권리관계로 인한 복잡한 분쟁이나 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 낮음을 의미합니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 군포시 당동은 군포역을 중심으로 형성된 상권의 일부입니다. 주변에 다수의 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 있어 배후 주거 수요가 존재합니다. 또한, 근린생활시설이 발달해 있어 식당, 카페, 은행, 병원 등 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다. 이는 오피스텔의 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 다만, 주변 지역의 경쟁 오피스텔 및 상가 현황을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

씨티캐슬 오피스텔은 2018년에 준공된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 건물 내에는 오피스텔 총 45세대가 거주하고 있으며, 세대당 1대의 주차가 가능합니다. 주변에는 다양한 어린이집, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어 자녀가 있는 가족의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 명시된 주의사항과 HUG의 확약서 내용으로 인해 임차 관련 권리 리스크는 크게 해소된 것으로 보입니다. 그러나 감정평가서 요약 항목에 '공부와의 차이'가 '없음'으로 기재되어 있으나, 실제 현황과 공부상 내용의 미세한 차이가 있는지 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다. 또한, 오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대 수익에 직접적인 영향을 받으므로, 해당 지역의 공실률 및 유사 오피스텔의 임대 시세 변동 추이를 지속적으로 파악하는 것이 중요합니다. 제시된 토지 및 건물 지분율 수치(1245, 8435)가 일반적인 비율 표기와 달라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 양호한 오피스텔입니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서는 낙찰자의 권리 관계를 명확하게 하여 안정적인 투자를 가능하게 합니다. 감정가 대비 적절한 입찰가를 산정한다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 교통 여건**: 지하철 1호선 군포역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2. **생활 편의성**: 단지 인근에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

3. **권리관계 명확**: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 낙찰 후 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

4. **준수한 입지**: 군포시 당동 지역은 지속적인 도시 개발과 함께 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

5. **안정적인 임대 수익 가능성**: 오피스텔로서의 기능과 주변 편의시설을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

법원 정보

안양지원 경매3계