나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102447 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 378-15 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재, "용인성당" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택(다세대주택, 연립주택), 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체
로 보통시됨.

교통상황

본건 동은 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치한바, 제반 교통상황은 대체로
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
4층 403호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨"호별배치도 등"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서 "공동주택 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 8m의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10M)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치
제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경102447 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 소재지 및 이용현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 378-15 4층 403호

용도: 다세대주택

건물면적: 42.88㎡ (약 12.97평)

토지면적: 20.70㎡ (약 6.26평) (토지지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 채권총액

감정가: 166,000,000원

등기부채권 총액: 5,226,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인성당" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택(다세대, 연립), 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (외부 검색 기반)

주변에는 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있으며, 차량으로 이동 가능한 거리에 관공서, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 위치합니다. 현재 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 김슬기씨가 거주 중입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김슬기 (본건 경매 신청 채권자)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 24일

* 확정일자: 2020년 7월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 본건 강제경매의 채권자로서, 보증금 140,000,000원을 주장하고 있습니다. 매각으로 인해 위 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 채권자 본인이 경매를 신청하였으므로, 매각대금으로 보증금이 전부 변제될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.04.19. 주식회사다진투자개발 근저당권)

* 을구 2번: 주택임차권 (김슬기, 140,000,000원, 2024.06.11. 등기, 인수) - 임차인의 대항력 있는 권리로, 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수합니다. (단, 위 3.2. 참조)

* 갑 4번: 소유권이전 (권순일, 2020.09.11.)

* 을구 1번: 근저당권 (주식회사다진투자개발, 1,800,000,000원, 2021.04.19. 등기, 말소) - 말소기준권리입니다.

* 갑 5번: 가압류 (주택도시보증공사, 3,286,000,000원, 2022.11.17. 등기, 말소)

* 갑 6번: 압류 (인천세무서장, 2023.01.05. 등기, 말소)

* 갑 7번: 압류 (용인시, 2023.07.20. 등기, 말소)

* 갑 8번: 강제경매 (김슬기, 140,000,000원, 2024.12.26. 등기, 말소) - 본건 경매 개시 결정입니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 2번 주택임차권은 대항력이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (채권자 본인이 임차인이므로 전액 변제 가능성이 높음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 용인시 처인구의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 중부대로를 따라 형성된 상권을 이용하기에도 용이합니다.

4.2. 상권 특성

지역 기반 상권으로, 다세대주택 및 연립주택 거주민들을 대상으로 하는 소규모 상가들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있어 기본적인 주거 생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 용인성당이 인접해 있으며, 차량 이동 시 다양한 편의시설을 이용할 수 있는 용인시 처인구 중심 상업지구 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

대항력 있는 임차인 김슬기씨의 보증금 140,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. (단, 본 건 경매 신청 채권자가 임차인이므로, 매각으로 보증금 회수가 예상되어 인수 가능성은 낮다고 판단됨.)

6.2. 토지이용계획상의 제약

본건 토지가 제2종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 간 차이

감정평가액(166,000,000원) 대비 최근 실거래가(2025년 12월 기준, 약 110,824,000원 ~ 127,558,000원)가 상대적으로 낮은 점은 유의해야 할 부분입니다. 이는 감정평가의 시점, 개별 물건의 상태, 또는 시장 상황에 따라 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 김량장동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이므로 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되어 매수인이 인수해야 할 부담은 적을 것으로 보입니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항과 감정가 대비 최근 시세가 낮다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 위치하여 직접 거주하기에 적합합니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 향후 시세 상승 시 추가적인 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 적극적인 시세 조사 및 본건의 가치 재평가 필요)

* 임차인 리스크 관리: 경매 신청 채권자인 임차인이 보증금을 회수할 가능성이 높아, 인수 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적의 주택들이 110,824,000원 ~ 127,558,000원 수준에서 거래된 것으로 확인됩니다. 임차 보증금 140,000,000원이 경매로 인해 전액 변제된다고 가정할 때, 매수인이 인수하는 추가 금액은 없습니다.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 적정 입찰가는 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 보고서에서는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 본건의 정확한 가치를 재평가한 후, 인수되는 보증금(0원 가정)을 제외한 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.