나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581548 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-152 산장빌라 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581548 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-152 산장빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매27계 2024타경581548 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석로87번길 9-14, 3층301호 (간석동,산장빌라) | 감정가: 75,000,000원 | 최저가: 36,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경581548 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경581548 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-152 산장빌라 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

토지면적: 11.33㎡ (약 3.43평)

토지 지분율: 1133.3333333333333 (본 건 토지 전체 면적 중 본 건이 차지하는 비율로 해석됨)

건물면적: 42.39㎡ (약 12.82평)

건축년도: 1996년 9월 20일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 본건은 인천광역시 남동구 간석로87번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

- 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 건물의 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 3층 301호이며, 외벽은 적벽돌 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

- 주거용(다세대주택)으로 이용 중입니다.

- 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 토지는 장방형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

- 본건 남서측으로 노폭 약 2미터의 포장도로와 접해 있습니다.

- 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

- 공부와의 차이는 없습니다.

- 임대차 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 주변은 주거단지가 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용에도 불편함이 없습니다. 다만, 남서측으로 약 2미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이나 활용도 측면에서 다소 제한적일 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속해 있다는 점은 고려해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매의 경우 채권자의 신청에 의해 진행되므로, 해당 채권이 변제되지 않으면 경매 절차가 진행됩니다. 등기부등본 상의 권리관계 확인이 필수적이며, 낙찰자는 인수하는 권리(존재 시)와 말소되는 권리를 명확히 파악해야 합니다. 본 정보만으로는 모든 권리관계를 완벽히 파악하기 어렵기 때문에, 입찰 전 반드시 법원에 비치된 서류와 현장 조사를 통해 상세한 권리관계를 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보상으로는 특별히 복잡하거나 인수해야 할 부담이 큰 권리가 명시되어 있지는 않으나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지인 인천 남동구 간석동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 마트, 편의점, 병원, 학원, 식당 등 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 간석오거리역이 도보 거리(약 785m)에 위치해 있어 역세권의 이점도 일부 기대할 수 있습니다. 또한, 여러 빌라 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 상권의 활성화 정도는 지역별 편차가 있으나, 주거 지역 내 상권으로 안정적인 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 1996년에 사용 승인된 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 교육 시설(초등학교, 중학교 등) 및 공원 등은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 간석동 지역은 인천 내에서도 주거 기능이 잘 갖춰진 곳 중 하나로, 기본적인 생활 인프라가 잘 구축되어 있다고 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 건물 노후화: 1996년 준공 건물로 약 29년이 경과하여 내부 시설 및 구조물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

2. 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로, 명도 대상 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 낙찰자에게 부담이 될 수 있는 주요 리스크입니다.

3. 도로 접근성: 남서측으로 약 2미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 진입 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

4. 토지 면적: 본 건의 토지 면적이 11.33㎡ (약 3.43평)으로 매우 협소한 편입니다. 이는 토지 자체의 가치나 재건축 등의 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

5. 혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로는 해당 물건지 인근에 심각한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, 상세한 현장 조사 시 육안으로 확인되지 않는 소음, 악취 등의 잠재적 문제가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 주거 용도로 이용 중에 있습니다. 감정가는 7,500만원으로, 주변 시세 대비 잠재적 가치를 파악하는 것이 중요합니다. 1996년식 건물임을 감안할 때, 건물의 상태 및 유지보수 필요성을 면밀히 검토해야 합니다. 가장 큰 리스크 요인은 임대차 관계가 불분명하다는 점이며, 명도 가능성과 소요 비용을 신중하게 예측해야 합니다. 토지 면적이 협소한 점도 장기적인 관점에서 고려할 사항입니다. 그럼에도 불구하고, 간석동의 주거지로서의 기본적인 인프라와 교통 편의성은 긍정적인 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 합리적인 감정가: 7,500만원의 감정가는 시장 상황에 따라 투자 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 실제 경매가는 달라질 수 있으므로 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

2. 주거지로서의 안정성: 간석동은 오랜 주거 역사를 가진 지역으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 도심 접근성도 양호한 편입니다.

3. 명도 성공 시 수익 창출 가능성: 임대차 관계를 명확히 파악하고 성공적으로 명도를 완료한다면, 시세 차익 또는 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

4. 소액 투자 가능성: 감정가 수준에서 입찰이 이루어진다면, 비교적 적은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하시고, 관련 법규 및 등기부등본을 면밀히 검토하시기 바랍니다. 또한, 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석 및 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매27계