나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506004 [1] 인천광역시 강화군 교동면 대룡리 722-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506004 [1] 인천광역시 강화군 교동면 대룡리 722-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경506004
• 주소: 인천광역시 강화군 교동면 대룡리 722-4
• 감정가: 1,453,458,000원
• 최저가: 642,035,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

인천지방법원 경매7계 2024타경506004 | 소재지: 인천광역시 강화군 교동면 대룡리 722-4 | 감정가: 1,453,458,000원 | 최저가: 642,035,000원 | 용도: 임야

1. 인천지방법원 2024타경506004 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506004 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 교동면 대룡리 722-4

용도: 임야

감정가: 1,453,458,000원

토지면적: 47,601.00㎡ (약 14,400.00평)

토지 지분율: 4760100 (※주: 해당 지분율 표기는 일반적인 백분율과 다른 것으로, 전체 토지 매각을 의미하는 것으로 보입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOO

채무자: 주OOOOOOO

채권자: 송OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항:

- 일괄매각

- 토지상 자생 입목 등은 임지와 일괄로 거래되는 관행 등으로 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

- 목록1은 현황 '도로'로 이용중임.

- 목록2 지상에 육안으로 확인할 수 있는 분묘 6기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 소재할 가능성 있음. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.

- 목록2, 3은 목록1을 통하여 출입 가능함.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 교동면 대룡리 소재 "교동중·고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 전, 답, 임야, 단독주택 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

- 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 대중교통을 통한 접근성은 불편시 됨.

- 형태 및 이용상태:

- 일련번호1: 부정형의 완경사지로 도로로 이용 중임.

- 일련번호2: 부정형의 완경사지로 자연림 상태임.

- 일련번호3: 사다리형 완경사지로 토지임야 상태임.

- 인접 도로상태: 일련번호2, 3은 일련번호 1을 통하여 접근 출입 가능함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교동중학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지. 문화재 관련 인·허가 사항은 반드시 확인해야 하며, 증명용 토지이용계획 확인원 발급 확인 권장.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 강화군 교동면 대룡리에 소재하며, "교동중·고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 학교, 농경지(전, 답), 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역의 전형적인 모습을 보이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 접근성은 다소 불편한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 주OOOOOOO이며 채권자는 송OOOOOOO입니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담 있는 권리는 없어 보입니다. 다만, 매각 물건인 임야 지상에 '분묘기지권'이 존재한다는 점이 가장 큰 특징입니다. 이 분묘기지권은 토지 사용에 제약을 줄 수 있으므로, 경매 진행 시 해당 권리의 범위와 효력, 그리고 소유주와의 협의 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 교동면 대룡리는 농업 및 임업 위주의 지역 특성을 가지고 있으며, 인근에 학교가 있어 지역 교육의 중심지 역할을 하고 있습니다. 상업 시설이 밀집된 지역이라기보다는 농촌 생활 기반 시설과 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 토지의 잠재적 가치와 활용 방안에 초점을 맞춰 분석해야 합니다.

1.5. 생활정보

주변에 교동중학교와 교동고등학교가 위치하여 교육 환경은 갖추어져 있습니다. 다만, 교통편의성은 다소 부족하여 차량을 이용한 생활이 일반적일 것으로 예상됩니다. 녹지 공간이 풍부한 자연환경 속에서 비교적 한적한 생활을 누릴 수 있는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 토지 지상에 존재하는 분묘입니다. 현재 육안으로 6기 확인되었으며, 추가 분묘 존재 가능성도 있습니다. 이는 토지의 소유권 행사 및 개발에 중대한 제약을 초래할 수 있으며, 분묘 처리와 관련된 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지 등 복합적인 토지 이용계획 및 제한사항이 존재하여 건축이나 개발 시 허가 및 인허가 절차가 까다로울 수 있습니다. 문화재 관련 보호 구역일 가능성도 있어 사전에 면밀한 조사가 필요합니다. 주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

인천 강화군 교동면에 위치한 임야 물건으로, 감정가는 높게 책정되어 있으나 분묘기지권 존재, 불편한 대중교통 접근성, 복합적인 토지 이용 규제 등 여러 제약 사항을 안고 있습니다. 토지 일부가 현황 도로로 이용 중인 점과 자연림 상태의 임야라는 점을 고려할 때, 현 상태로는 활용 방안이 제한적일 수 있습니다. 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 분묘 처리 방안 및 개발 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

비록 분묘기지권과 각종 개발 제한으로 인한 리스크가 존재하지만, 장기적인 안목으로 접근한다면 몇 가지 투자 포인트를 고려해 볼 수 있습니다.

첫째, 강화군 지역의 지속적인 발전 가능성 및 수도권과의 접근성 개선 추세를 고려할 때, 향후 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

둘째, 일부가 도로로 이용 중인 점은 향후 개발 시 도로 확보 부담을 줄여줄 수 있는 요소가 될 수 있습니다.

셋째, 분묘기지권 문제가 원만하게 해결되거나, 특정 목적(예: 농업, 임업, 또는 특정 시설의 입지)으로 토지가 활용될 경우, 재투자 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 이는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 전제로 해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매7계