나이스옥션 법원경매 부천 2024타경39316 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층144호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2024.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
상가, 공동주택, 지식산업센터, 공장, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어
입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은
보통시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층중 1층 144호 외 7개호로서
외벽 : 복합판넬 및 샤시강화유리 마감 등
내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감(기호1-8의 각호당 칸막이 없음) 등
바닥 : 타일 마감 등
창호 : 샷시유리창 등임.

이용상태

공히 공장(지원시설-일반음식점)으로 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지위에 상업 및 공장건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강도시), 중로2류(폭 15M - 20M)(접함),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 택지개발지구<택지개발촉집법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상으로 기호1에서 8까지 내부 칸막이가 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1 ~8 하나의 공간으로 경계구분이 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부천지원 2024타경39316 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5, 김포한강 듀클래스 1층 144호 외 7개 호실

용도: 근린상가

감정가: 3,174,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 52.47㎡ (약 15.87평)

토지 지분: 52.4736㎡ (약 15.87평)

건물 면적: 218.12㎡ (약 66.00평)

건물 지분: 218.12㎡ (약 66.00평)

건물 전체 연면적 (김포한강 듀클래스): 112120.0251㎡ (약 33918.7평)

건물 전체 대지 면적 (김포한강 듀클래스): 13824.9㎡ (약 4181.9평)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항:

* 일괄매각

* 목록 1 ~ 8개의 호실이 하나의 공간으로 경계구분이 없음

1.4. 건축물 정보

건물명: 김포한강 듀클래스

구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕

층수: 지하 2층 ~ 지상 15층 (본건 1층)

주용도: 건축물대장상 '공장(지식산업센터)'이나, 실제 용도는 '근린상가'로 파악됨. (감정평가요약 참조)

이용 상태: 공장(지원시설-일반음식점)으로 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 공동주택, 지식산업센터, 공장, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 입지조건은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됨. 김포 골드라인 구래역과의 접근성도 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강도시), 중로2류(폭 15M - 20M)(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역(양촌처리분구)에 해당함.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 남측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

총 채권액: 2,810,000,000원

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023년 2월 24일 접수, 2,760,000,000원)

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (신탁등기 말소): 주식회사원성커머셜 (2023-02-24)

* 근저당: 우리은행 (2023-02-24)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2023-08-28) - 말소

* 임의경매: 에이치에프더블유삼사유동화전문유한회사 (2024-04-29) - 말소

* 압류: 시흥세무서장, 화성세무서장, 시흥시, 인천광역시 (각 시기별) - 모두 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적 내용은 미상)

3.2. 임차인 현황

임차인: 안준범 (상호명: 개성샤브김포한강듀클래스점)

보증금: 112,000,000원

차임: 11,160,000원

전입일자(사업자등록일): 2023년 4월 28일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

주의 문구: 임차인 안준범은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 내의 중심 상업지역으로, 지식산업센터, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집된 복합 상권입니다. 김포 골드밸리 및 주변 산업단지의 근로자들을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

본 물건은 현재 공실 상태이며, 건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)'으로 기재되어 있으나, 감정평가 상 '지원시설-일반음식점'으로도 분류되어 있어, 실제 용도와 건축물대장상 용도 간의 차이가 존재합니다.

4.3. 상권 잠재력

김포한강 듀클래스 지식산업센터의 고정 수요와 더불어 주변 주거 단지 및 산업단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 최근 김포 한강 신도시 내 수변 상권의 공실 상황에 대한 우려도 존재합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

"호수초등학교"가 북동측 인근에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

구래역 인근 상업지역에 대형마트(이마트 김포한강점), 영화관(메가박스, 롯데시네마), 은행(KB국민은행, 하나은행, 신한은행 등) 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.3. 주변 환경

주변에 대규모 아파트 단지와 지식산업센터 등이 혼재되어 있습니다.

다만, 데이터센터 건립을 둘러싼 지역 주민들의 반발 사례가 있어, 일부 지역에서는 대규모 시설이나 개발에 대한 민감성이 존재할 수 있습니다. 현재 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 이행강제금 가능성

건축물대장상 '공장'으로 기재된 건물이 실제로는 '근린상가' 또는 '일반음식점' 용도로 활용되고 있을 가능성이 높습니다. 이는 추후 건축물 용도 변경 관련 민원 발생 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.2. 8개 호실 일괄 매각 및 경계 구분 없음

총 8개 호실이 하나의 공간으로 경계 구분 없이 일괄 매각되므로, 실제 이용 및 관리를 위한 내부 구획, 명도, 권리 관계 정리에 있어 추가적인 고려와 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 유동화물건 및 공동담보

채권자 정보에 유동화전문회사 및 공동담보 사실이 언급되어 있어, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 공실 상태

현재 물건이 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 가능하나 장기적인 공실 발생 위험도 상존합니다.

6.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있어, 해당 권리에 대한 상세 파악 및 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 근린상가로, 8개의 호실이 일괄 매각되는 특징을 가지고 있습니다. 김포한강 신도시 내 상업지구에 자리하고 있어 주변의 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 8개 호실이 하나의 공간으로 되어 있다는 점, 현재 공실 상태 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 총 채권액이 높아 경매 진행에 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지식산업센터 및 배후 수요 확보

김포한강 듀클래스 지식산업센터의 고정 수요와 주변 대규모 주거단지 및 산업단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8.2. 통합 활용을 통한 시너지 효과

8개 호실을 일괄 매각받아 대형 프랜차이즈, 병원, 학원 등 전략적인 업종으로 통합 활용 시, 개별 호실 이용보다 높은 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.3. 신도시 개발에 따른 미래 가치

김포한강 신도시의 지속적인 개발과 교통 호재 (GTX-D 노선 추진, 지하철 5호선 연장 계획 등)로 인해 장기적인 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,174,000,000원

인수 보증금: 0원

총 채권액 (등기부 기준): 2,810,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 공실 상태임을 감안한 임대 수익률 분석.

* 8개 호실 일괄 매각 및 내부 구획, 명도에 소요될 제반 비용 고려.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크(이행강제금 등)에 대한 비용 산정.

* 주변 상권의 유사 물건 시세 및 공실률 현황 조사.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 인수 가능성에 대한 면밀한 검토.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사와 전문가의 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.