나이스옥션 법원경매 고양 2025타경958 [2] 경기도 파주시 월롱면 능산리 408-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 ""서영대학교 파주캠퍼스"" 북서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 산업단지를 배후로 한 근린생활시설, 기숙사 및 단독주택이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) 공히 북측 하향지대 내 자체 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(2) 공히 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 구조로서,
- 외 벽 : 외장석 붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감,
- 창 호 : 하이샷시창호 등임.

기호(나) : 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 구조로서,
- 외 벽 : 외장석 붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감,
- 창 호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

기호(가),(나) 공히 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

기호(가),(나) 공히 기본적인 위생 및 급·배수설비, LPG보일러에 의한 바닥난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경958 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 월롱면 능산리 408-2

용도: 단독주택 (다가구주택)

감정가: 698,977,600원

토지면적: 400.00㎡ (약 121평)

건물면적: 411.60㎡ (약 124.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 "서영대학교 파주캠퍼스" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 산업단지를 배후로 한 근린생활시설, 기숙사 및 단독주택이 소재하는 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경의중앙선 월롱역이 인근에 위치합니다.

2.3. 도로상태

토지는 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 15미터(위임) 제한 및 제한보호구역(전방지역 25km)에 해당합니다. 이는 건물 신축이나 증축 시 높이 제한 등 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지: 을14, 근저당권, 하나은행, 2016년 5월 12일 접수, 채권최고액 468,000,000원

* 건물: 을2, 근저당권, 하나은행, 2016년 5월 12일 접수, 채권최고액 468,000,000원

본 건의 말소기준권리인 하나은행 근저당권(2016.05.12. 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 하나은행 근저당권 (2016.05.12. 접수)

* 삼성세무서 압류 (2024.05.13. 접수)

* 하나은행 임의경매개시결정 (2025.02.27. 접수)

3.3. 인수되는 권리

* 제시된 권리분석 상 인수되는 보증금이나 특이한 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박동혁

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 한정혁

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-19

* 대항력: 없음

모든 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 산업 시설

본 물건은 파주시 월롱면에 위치하며, 인근에 LG디스플레이 파주 공장을 비롯한 여러 산업단지가 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, LG유플러스가 파주 월롱면 LCD 산업단지 내에 대규모 AI 데이터센터(AIDC)를 건설 중으로, 향후 지역 경제 활성화 및 관련 산업 종사자 증가에 따른 주택 수요 증가가 기대됩니다.

4.2. 지역적 특성

주변에는 산업단지 배후 주택지대와 근린생활시설, 기숙사 등이 혼재하고 있습니다. 서영대학교 파주캠퍼스가 인근에 위치하여 대학생 또는 교직원 등 임대 수요 또한 확보 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

서영대학교 파주캠퍼스가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변 산업단지 및 주택지대에 따른 근린생활시설이 소재하나, 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.

5.3. 주거 환경

주거 환경은 보통 수준으로 평가되나, 산업단지와 인접하여 소음이나 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사 시설 보호 구역

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역 25km) 및 15미터(위임) 제한이 적용되어, 건축 및 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 개발 제한

계획관리지역이지만, 군사시설 보호 구역 등으로 인해 향후 개발 가능성이 제한될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

건물감정평가요항표 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서 인수 부담이 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 월롱면 능산리에 위치한 다가구주택으로, 산업단지 및 대학교 인근에 자리하고 있어 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 감정가는 6억 9,897만 7,600원이며, 현재 소멸되는 권리만 다수 존재하여 인수 부담이 거의 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 군사시설 보호 구역 등 개발 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 시 고려해야 할 부분입니다. 주변의 LG 데이터센터 건립 등 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요 : 인근 산업단지 종사자 및 서영대학교 학생/교직원을 대상으로 하는 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 깨끗한 권리 관계 : 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 개발 호재 : LG유플러스 데이터센터 건립 등 지역 개발로 인한 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다가구주택 : 여러 가구를 임대하여 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 수익형 부동산으로서의 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 698,977,600원입니다. 주변 시세 및 최근 유사 물건 낙찰 사례를 고려할 때, 투찰가격을 산정해야 합니다.

유사 물건 중 2025 타경 958 (본건과 같은 필지, 다른 물건번호)의 경우, 6회 유찰 후 감정가의 12% 수준인 1억 1,748만원에 매각 완료된 사례가 있습니다. 이는 매우 낮은 가격으로, 해당 물건의 상태나 이전 경매 시점의 시장 상황이 반영된 것으로 보입니다. 또한, 인근에서 6회 유찰되어 감정가의 16.8% 수준인 8천만원대에 나온 다가구 주택 사례도 있습니다.

이는 본 건이 제시된 감정가 대비 상당한 가격 조정 가능성을 시사합니다. 본 건의 경우, 감정가 6억 9,897만 7,600원에서 시작하여, 시장 상황, 경매 차수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

일반적으로 경매 초기 차수에서는 감정가의 80~100% 수준에서 낙찰되기도 하지만, 본 건과 같이 여러 차례 유찰될 가능성이 있는 경우, 또는 시장 상황에 따라 그 이하로도 낙찰될 수 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 단정하기 어렵지만, 유사 물건들의 급격한 가격 하락 사례를 참고할 때, 잠재적으로 낮은 가격대에 입찰 기회가 있을 수 있습니다. 투자자는 감정가 대비 50~70% 수준부터 시작하여, 현장 답사를 통한 건물 상태, 예상 임대 수익률, 수리 비용 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

다만, 이는 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

* 감정가 : 698,977,600원

* 현재 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가 분석 : 매우 낮은 수준의 낙찰가 사례 다수 존재

* 추정 입찰가 범위 : 감정가의 50% ~ 70% (3억 4,948만 8,800원 ~ 4억 8,928만 4,320원)

(이는 분석을 통한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁률, 물건 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

10. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 군사시설 보호 구역에 해당하므로, 군사 시설 자체의 존재 가능성은 있습니다. LG데이터센터 건립 관련 정보가 있으나, 이는 혐오시설로 분류되지 않습니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경958 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 월롱면 능산리 408-2

용도: 단독주택 (다가구주택)

감정가: 698,977,600원

토지면적: 400.00㎡ (약 121평)

건물면적: 411.60㎡ (약 124.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 "서영대학교 파주캠퍼스" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 산업단지를 배후로 한 근린생활시설, 기숙사 및 단독주택이 소재하는 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경의중앙선 월롱역이 인근에 위치합니다.

2.3. 도로상태

토지는 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 15미터(위임) 제한 및 제한보호구역(전방지역 25km)에 해당합니다. 이는 건물 신축이나 증축 시 높이 제한 등 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지: 을14, 근저당권, 하나은행, 2016년 5월 12일 접수, 채권최고액 468,000,000원

* 건물: 을2, 근저당권, 하나은행, 2016년 5월 12일 접수, 채권최고액 468,000,000원

본 건의 말소기준권리인 하나은행 근저당권(2016.05.12. 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 하나은행 근저당권 (2016.05.12. 접수)

* 삼성세무서 압류 (2024.05.13. 접수)

* 하나은행 임의경매개시결정 (2025.02.27. 접수)

3.3. 인수되는 권리

* 제시된 권리분석 상 인수되는 보증금이나 특이한 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-19

* 대항력: 없음

모든 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 산업 시설

본 물건은 파주시 월롱면에 위치하며, 인근에 LG디스플레이 파주 공장을 비롯한 여러 산업단지가 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, LG유플러스가 파주 월롱면 LCD 산업단지 내에 대규모 AI 데이터센터(AIDC)를 건설 중으로, 향후 지역 경제 활성화 및 관련 산업 종사자 증가에 따른 주택 수요 증가가 기대됩니다.

4.2. 지역적 특성

주변에는 산업단지 배후 주택지대와 근린생활시설, 기숙사 등이 혼재하고 있습니다. 서영대학교 파주캠퍼스가 인근에 위치하여 대학생 또는 교직원 등 임대 수요 또한 확보 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

서영대학교 파주캠퍼스가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변 산업단지 및 주택지대에 따른 근린생활시설이 소재하나, 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.

5.3. 주거 환경

주거 환경은 보통 수준으로 평가되나, 산업단지와 인접하여 소음이나 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사 시설 보호 구역

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역 25km) 및 15미터(위임) 제한이 적용되어, 건축 및 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 개발 제한

계획관리지역이지만, 군사시설 보호 구역 등 규제로 인해 향후 개발 가능성이 제한될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

건물감정평가요항표 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서 인수 부담이 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 월롱면 능산리에 위치한 다가구주택으로, 산업단지 및 대학교 인근에 자리하고 있어 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 감정가는 6억 9,897만 7,600원이며, 현재 소멸되는 권리만 다수 존재하여 인수 부담이 거의 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 군사시설 보호 구역 등 개발 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 시 고려해야 할 부분입니다. 주변의 LG 데이터센터 건립 등 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요 : 인근 산업단지 종사자 및 서영대학교 학생/교직원을 대상으로 하는 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 깨끗한 권리 관계 : 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 개발 호재 : LG유플러스 데이터센터 건립 등 지역 개발로 인한 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다가구주택 : 여러 가구를 임대하여 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 수익형 부동산으로서의 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 698,977,600원입니다. 유사 물건 중 2025 타경 958의 경우, 6회 유찰 후 감정가의 12% 수준인 1억 1,748만원에 매각 완료된 사례가 있습니다. 또한, 인근에서 6회 유찰되어 감정가의 16.8% 수준인 8천만원대에 나온 다가구 주택 사례도 있습니다. 이는 본 건이 제시된 감정가 대비 상당한 가격 조정 가능성을 시사합니다. 투자자는 감정가 대비 50% ~ 70% 수준부터 시작하여, 현장 답사를 통한 건물 상태, 예상 임대 수익률, 수리 비용 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 감정가: 698,977,600원

* 추정 입찰가 범위: 감정가의 50% ~ 70% (3억 4,948만 8,800원 ~ 4억 8,928만 4,320원)

(이는 분석을 통한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁률, 물건 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

10. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 군사시설 보호 구역에 해당하므로, 군사 시설 자체의 존재 가능성은 있습니다. LG데이터센터 건립 관련 정보가 있으나, 이는 혐오시설로 분류되지 않습니다.

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