나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61274 [2] 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61274 [2] 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층102호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매1계 2025타경61274 | 소재지: 경기도 파주시 미래로 369-65, 1층102호 | 감정가: 933,000,000원 | 최저가: 457,170,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경61274 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층102호

용도: 근린생활시설 (제1종 또는 제2종)

감정가: 933,000,000원 (구억삼천삼백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 전OOOOOOO

소유자/채무자: 유OOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

토지면적: 35.18㎡ (약 10.64평)

건물면적: 71.06㎡ (약 21.49평) (전용면적 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하1층 및 지상5층 건물 중 1층

이용상태: 근린생활시설 (기호 가,나)

제시외면적: 없음 (0.00㎡)

특이사항: 감정평가서상 특별한 임대 관계 및 기타 참고사항 없음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 파주시 동패동 운정지구 내 상업지역에 위치하며, "운광초등학교" 북동측 인근에 소재합니다.

일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 상업시설 개발 밀집도가 높은 지역입니다.

주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대이며, 서측으로 노폭 약 12미터 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

교통상황은 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권분석

파주 운정신도시에 속하며, 대상 물건이 위치한 동패동 1761-5 일대는 일반상업지역에 해당합니다.

일반상업지역은 용도상 상업 활동을 위한 최적의 용적률 및 건폐율을 허용하므로 상가로서의 가치가 높습니다.

주변에 "운광초등학교"가 인접하여 학군 수요를 바탕으로 한 근린생활시설(학원, 문구점, 식음료 등) 업종 구성에 유리합니다.

서측 12미터 도로에 접한 코너형(정방형 토지) 건물로 판단되어 상권 내 노출 효과가 클 것으로 예상됩니다.

다만, 신도시 상업지역 특성상 주변에 유사 상가가 밀집되어 있어 초기 임차인 유치 시 경쟁이 발생할 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변환경

주변에 아파트 단지와 학교가 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요는 풍부합니다.

건물 자체에 위생 및 급탕, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 상가 이용에 불편함이 없습니다.

특정 혐오시설: 인근 지역 검색 결과, 해당 물건지 바로 주변에 직접적인 혐오시설(대규모 쓰레기 시설, 변전소, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다. (다만, 대단위 신도시 특성상 조성 시기에 따라 일부 기반 시설이 외곽에 위치할 수 있으므로 최종 현장 확인이 필요함)

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 정보

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 낙찰자는 별도의 토지 소유자나 건물 소유자와의 법정지상권, 관습법상 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제를 고민할 필요가 없습니다.

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자가 채권자에게 제공한 담보물(부동산)에 대해 경매가 진행되는 건입니다.

3.2. 권리분석

제시된 정보만으로는 상세한 권리분석(말소기준권리, 임차인 현황 등)이 불가합니다.

다만, 매각 대상이 *토지/건물 일괄 매각*이고, *제시외면적이 0.00㎡*이며, *공부와의 차이가 없음*으로 볼 때, 물건 자체의 하자는 적은 것으로 판단됩니다.

현장 조사 시 반드시 임차인 현황(대항력 여부) 및 미등기 시설물, 유치권 등 추가적인 권리 사항을 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

1층 근린생활시설은 공실 위험이 비교적 낮으나, 운정 신도시 내 상가 공급량이 많을 경우 공실 장기화 리스크가 존재합니다.

감정평가서상 임대관례 및 기타참고사항이 '없음'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임대 현황을 명확히 파악하여 명도(인도명령)에 대한 전략을 수립해야 합니다.

일반상업지역 내 *가축사육제한구역(전부제한)*이 포함되어 있으나, 상업 시설이므로 실질적인 영향은 미미합니다.

4. 투자 가치 판단 및 종합 의견

4.1. 종합 의견

본 물건은 운정 신도시 내 일반상업지역에 위치하며, 초등학교 인근의 1층 근린생활시설이라는 점에서 높은 희소성과 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 단순하며, 12미터 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

다만, 감정가가 9억 3,300만 원으로 비교적 높으므로, 주변 실거래가와 임대수익률을 면밀히 분석하여 적정 낙찰가율을 결정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역, 초등학교 인근, 1층 상가로 높은 가시성과 접근성을 갖추었습니다.

안정성: 토지/건물 일괄 매각으로 법적 권리 관계가 명료합니다.

환금성: 신도시 상업 지구 내 1층 상가는 임차 수요가 꾸준하여 장기적으로 환금성이 높습니다.

수익성: 우수한 입지 조건을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 높습니다. (낙찰가에 따라 예상 수익률 변동)

(면적 환산: 1㎡ = 약 0.3025평)

법원 정보

고양지원 경매1계