나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2250 [1] 충청남도 아산시 영인면 상성리 산8 임야 경매
매각기일: 2026-01-21
물건 개요
나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2250 [1] 충청남도 아산시 영인면 상성리 산8 임야 경매
- 사건번호: 2023타경2250
- 주소: 충청남도 아산시 영인면 상성리 산8
- 용도: 임야
천안지원 경매5계 2023타경2250 | 소재지: 충청남도 아산시 영인면 상성리 산8 | 감정가: 5,045,842,400원 | 최저가: 845,338,000원 | 용도: 임야
1. 천안지원 2023타경2250 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 천안지원 2023타경2250 (1)
소재지: 충청남도 아산시 영인면 상성리 산29-5
용도: 임야
감정가: 5,045,842,400원
토지면적: 487,933.00㎡ (약 147,609평)
토지 지분율: 48,793,300 (이는 면적과 단위가 맞지 않아 보입니다. 원자료 확인 필요)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 81.65㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 홍OO
채무자: 김OO
채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 중복병합사건, 분묘기지권, 법정지상권, 유동화물건
주의사항:
1. 본 물건은 일괄매각 대상입니다.
2. 목록 ①, ③ 토지 지상에는 다수의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 최저매각가격은 이러한 분묘 소재로 인한 제한을 감안하여 산정되었습니다.
3. 목록 ② 토지 지상의 제시외 건물(감정평가서상 ㉠ 내지 ㉥)은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 제시외 건물의 소재로 인해 제한받는 가격이며, 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
4. 지적도상 본건 토지는 맹지입니다.
5. 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.
6. 목록 ③ 토지에는 공부상 건물이 소재하나, 현황 소재 파악이 되지 않고 있습니다(감정평가서 참조).
감정평가서 요약:
토지 감정 요항표:
- 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 영인면 상성리 소재 "상성리 마을회관"에서 남측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 북동측에 시내버스정류장이 소재함에도 불구하고 본건까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편합니다.
- 형태 및 이용상태: 본건은 부정형의 토지로서, 현황 "자연림" 상태입니다.
- 인접 도로상태: 본건은 지적도상 맹지입니다.
- 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 농림지역, 보전관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-32)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역2000), 가축사육제한구역(일부제한구역350), 가축사육제한구역(일부제한구역800), 보전산지, 임업용산지입니다. (경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과 확인 바랍니다.)
- 제시목록 외의 물건: 없습니다.
- 공부와의 차이: 없습니다.
- 기타 참고사항:
- 위성사진상 분묘로 추정되는 부분(3기)을 현장 조사한 결과, 봉분이 없고 흔적만 남아 있어 장기 미관리된 분묘로 판단됩니다. 본건 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 경우를 감안하여 법정지상권 설정 시의 가격을 감정평가명세표에 병기하였으니 참고하시기 바랍니다.
- 토지이용계획서상 용도지역이 농림지역 및 보전관리지역으로 기재되어 있으나, 아산시청 도시계획팀 확인 결과 본건 토지는 농림지역 100%로 확인되었습니다.
- 토지이용계획서상 계획시설-지상도로 저촉되나 저촉률이 극히 미미하여 토지만을 정상적으로 평가하였습니다.
- 본건 토지 지상에는 산림 경영 및 관리를 위한 임도가 개설되어 있습니다.
- 임대관계는 미상입니다.
1.2. 입지조건
본건은 충청남도 아산시 영인면 상성리 소재 "상성리 마을회관" 남측 인근의 산림 지역에 위치합니다. 주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 이루고 있습니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 인근 버스정류장에서의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 지적도상 맹지라는 점은 접근성에 있어 중요한 고려사항입니다. 토지 이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다. 소유자는 홍OO이며, 채무자는 김OO입니다. 특이사항으로 중복병합사건, 분묘기지권, 법정지상권, 유동화물건이 명시되어 있습니다. 특히, 토지 지상에 다수의 분묘가 존재하여 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 이는 소유권 행사에 제한을 줄 수 있습니다. 또한, 매각 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.
1.4. 상권분석
본건은 아산시 영인면의 산림 지역에 위치한 임야로, 농경지와 농가주택이 혼재된 전원 지역입니다. 인근에 상업시설이나 대규모 주거단지가 밀집해 있지 않아 일반적인 상권 형성보다는 자연환경에 특화된 입지입니다. 따라서 직접적인 상권 가치보다는 토지의 잠재적 개발 가치나 자연 자원으로서의 가치를 중심으로 판단해야 합니다.
1.5. 생활정보
본건은 농림지역 및 보전산지 내 임야로, 일상적인 생활 편의시설과는 다소 거리가 있습니다. 가장 근접한 생활 관련 시설로는 "상성리 마을회관"을 들 수 있으며, 대중교통 이용이 불편하여 자가용을 이용한 이동이 필수적입니다. 자연 속에서 조용하고 한적한 생활을 원하는 경우 고려해볼 수 있으나, 기본적인 생활 인프라 접근성은 낮은 편입니다.
1.6. 잠재적 리스크
본건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.
첫째, 지적도상 맹지로서 토지 이용 및 개발에 있어 진입로 확보가 가장 큰 문제입니다.
둘째, 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 소유권 행사에 중대한 제한이 될 수 있습니다.
셋째, 매각 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.
넷째, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 이 과정에서 경계 분쟁이 발생할 수 있습니다.
다섯째, 공부상 건물 소재하나 현황 파악되지 않는 부분에 대한 불확실성이 존재합니다.
여섯째, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등 토지 이용에 관한 각종 규제가 존재합니다.
일곱째, 중복병합사건 및 유동화물건으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있습니다.
주변 시설 조사 결과, 해당 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 명확히 언급되지는 않았으나, 해당 지역의 토지이용계획(농림지역, 보전산지) 및 관리 상황을 고려할 때, 잠재적인 환경 민감 요소는 없을지 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
1.7. 종합 의견
본건은 충청남도 아산시 영인면 상성리의 광대한 임야로, 감정가 또한 높게 책정되었습니다. 자연환경이 양호한 지역이나, 맹지라는 점, 다수의 분묘 존재, 개발 제한 규제 등 투자에 앞서 신중한 검토가 필요한 물건입니다. 특히 분묘기지권 및 법정지상권 관련 사항은 법률 전문가의 정확한 권리 분석을 통해 권리관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 제약 사항에도 불구하고, 대규모 토지라는 점과 향후 지역 개발 가능성 등을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 접근해볼 수 있는 물건입니다.
1.8. 투자 포인트
본건은 다음과 같은 투자 포인트가 있습니다.
첫째, 48만㎡가 넘는 광대한 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 개발 계획이나 토지 이용 변경 시 큰 가치를 발현할 잠재력이 있습니다.
둘째, 쾌적한 자연환경을 갖추고 있어, 전원생활 단지 조성, 산림 경영, 웰빙 관련 시설 등으로 활용될 가능성을 타진해볼 수 있습니다.
셋째, 현재 제시된 감정가 대비 실제 경매 낙찰가가 낮게 형성될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
넷째, 아산 지역의 지속적인 개발 및 투자 동향을 고려할 때, 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
다만, 위에서 언급된 맹지, 분묘, 개발 제한 등의 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다.
법원 정보
천안지원 경매5계