나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133593 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-165 타운캐슬 제에이동 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133593 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-165 타운캐슬 제에이동 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경133593 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로 150-2, 제에이동 제6층 제603호 (화곡동, 타운캐슬) | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 263,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경133593 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경133593 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-165 타운캐슬 제에이동 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 329,000,000원

토지면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물면적: 29.06㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보 요약

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2, 5호선 까치산역에서 북동측 인근에 소재하고 있습니다. 감정가는 329,000,000원이며, 건물면적은 29.06㎡(약 8.79평)입니다. 토지면적은 19.05㎡(약 5.76평)입니다. 제시외 건물 면적 9.90㎡가 포함되어 있으며, 위반 건축물(제시외 물건 ㄴ)이 포함되어 있으므로 주의가 필요합니다. (cite:9)

1.3. 입지조건

본 물건은 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 까치산역 주변은 주거지역의 중심지로 발달된 상권과 전통 시장이 어우러져 활기찬 분위기를 형성하고 있으며, 다양한 식당과 유흥 상권도 발달해 젊은 층도 많이 찾는 지역입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기사항이 있으며, 임차보증금은 270,000,000원, 임대차계약일자는 2019년 7월 16일입니다. 본 매각은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행되므로, 매수인 입장에서는 임대차 관계에 대한 부담을 덜 수 있습니다. 다만, 이 조건의 실질적인 이행 여부 및 관련 절차는 면밀히 확인해야 합니다.

제시외 건물(ㄴ)은 위반건축물이며, 건축물현황도면상 안방 북서측 발코니가 현황 화장실로 사용 중인 것으로 확인됩니다. 이는 공부와의 차이가 있어 추후 관련 법규에 따른 시정이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (cite:9)

1.5. 상권분석

까치산역 주변은 지하철 2, 5호선의 더블 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 발달된 상권과 까치산 시장이 있어 지역 내 소비 활동이 활발합니다. 주택 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 생활정보

까치산역 인근은 주거 지역으로서 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 가까운 곳에 까치산 시장이 있어 신선한 식재료 및 생필품 구매가 용이하며, 다양한 음식점과 상점들이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 까치산 근린공원이 인접하여 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다. 지하철 2호선을 통해 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 좋으며, 5호선을 이용하면 광화문 등 업무 지구로의 이동도 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* **위반 건축물 및 공부상 차이**: 제시외 건물(ㄴ)이 위반건축물로 포함되어 있으며, 안방 발코니가 현황 화장실로 사용되는 등 공부와의 차이가 있어 추후 시정 의무 및 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (cite:9)

* **공항 소음 및 고도 제한**: 본 물건지는 김포공항 인근에 위치하여 항공기 소음 피해가 발생할 수 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이 제한(고도제한)이 있을 수 있습니다.

* **군사시설 보호구역**: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 행위 및 군사 작전에 영향을 미치는 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* **임차권 인수 여부**: 임차인이 대항력 포기 조건으로 매각되나, 해당 조건의 이행 여부 및 관련 세부 사항을 철저히 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 더블 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다. 특히 1인 가구나 소형 주택을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다. 하지만 위반건축물, 공부와의 차이, 공항 소음 및 고도 제한, 군사시설 보호구역 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 임차인의 대항력 포기 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* **더블 역세권 입지**: 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용 가능하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

* **활성화된 배후 수요**: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* **합리적인 감정가**: 현재 시장 상황을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* **실거주 만족도**: 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 시장 접근성 등 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* **개발 잠재력**: 향후 지역 개발 계획이나 지하철 노선 연장 등 추가적인 개발 호재가 있을 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계