나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133074 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1063-5 원스트하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133074 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1063-5 원스트하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경133074 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로88가길 55, 제5층 제502호 (독산동, 원스트하우스) | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 239,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경133074 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경133074 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1063-5 원스트하우스 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000원

토지면적: 17.83㎡ (약 5.39평)

건물면적: 28.25㎡ (약 8.55평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "서울독산초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 환경으로는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하며, 공원, 교육시설 및 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 독산역이 원거리에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 제5층 제502호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샤시로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제2종 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024년 2월 14일부터 2년간), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 3월 21일 지정, 2025년 4월 3일 만료) 등 다수의 토지이용 제한이 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 주의사항입니다. 이는 임차인이 대항력을 포기함으로써 낙찰자가 임차인의 보증금반환채무를 인수하지 않게 되는 조건으로, 주택도시보증공사(HUG)가 채권 회수를 위해 이러한 조건을 제시한 것으로 보입니다. 다만, 이 조건의 구체적인 내용과 이행 여부는 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 소재한 독산동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 서울독산초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 독산역을 중심으로 한 상업시설 이용도 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구나 중심상업지구에 비해서는 상업 시설의 규모나 다양성이 제한적일 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 생활정보

단지 주변으로 공원 등 녹지 공간이 있으며, 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에 적합합니다. 또한, 각종 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 지하철 1호선 독산역까지의 거리가 다소 있어 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건은 낙찰자의 보증금 인수 부담을 덜어주지만, 만약 조건이 제대로 이행되지 않거나 추가적인 문제가 발생할 경우 예상치 못한 채무 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 매각물건명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 해당 조건이 확실히 이행되는지 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 제한사항, 특히 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 향후 재건축이나 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동의 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 인수 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 다만, 복잡한 토지이용 제한사항과 임차인 관련 조건의 정확한 확인이 중요합니다. 투자 시에는 이러한 권리관계와 제한사항을 철저히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

- 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담이 감소할 가능성.

- 서울시 금천구 독산동 지역의 꾸준한 주거 수요.

- 초등학교 및 근린생활시설 인접으로 인한 생활 편의성.

- 향후 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대 (신독산역 역세권 활성화 사업 등 관련 계획 고려).

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계