나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133463 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-35 와이앤비 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133463 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-35 와이앤비 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경133463 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로35길 31, 제5층 제502호 (화곡동, 와이앤비) | 감정가: 219,000,000원 | 최저가: 175,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경133463 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경133463 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 869-35 와이앤비 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

건물면적: 23.09㎡ (약 7.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 주OOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로, 2019년 8월 2일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 하이샷시입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 정방형 토지로, 현재 '도시형 생활주택 단지형 다세대' 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '신정초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 소유자 겸 채무자인 홍OO에 대한 주OOOOOOO의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다. 등기부상 권리관계 확인 시 특별히 문제가 될 만한 사항은 없어 보이나, 본건은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 일반적인 주거지역으로, 주변에 다수의 다세대 및 단독주택과 함께 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 점포들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 초등학교는 신정초등학교로 도보로 접근 가능하며, 이는 자녀가 있는 세대에게 중요한 장점이 될 수 있습니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 도로 접근성이 무난한 편입니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 주변에 잘 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 임차인과의 명도 관련 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 둘째, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 지역별 세부 규제는 관할 관청에 확인이 필요합니다. 셋째, 건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 속하나, 건물 상태 및 관리 상태에 대한 면밀한 사전 점검이 필요합니다. 넷째, 임대차 관계가 미상으로, 현황 임차인이 존재하는지 여부 및 그 조건 등을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축급 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거 입지를 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수성과 공항 관련 규제 지역에 포함된 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 잘 파악하고 해결책을 모색한다면, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 비교적 최근 준공된 신축급 건물 (2019년 사용승인)

- 초등학교 인접으로 교육 환경 우수

- 편리한 교통 환경 (버스정류장 인접)

- 일괄매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

- 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 차익 기대

- 임차인 대항력 포기 조건 관련 명확한 사전 확인 및 대응 전략 수립 시 명도 리스크 완화 가능

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계