나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경110044 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 696-13 다중주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경110044 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 696-13 다중주택 경매

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서울중앙지방법원 경매9계 2024타경110044 | 소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 696-13 | 감정가: 1,720,857,880원 | 최저가: 1,101,348,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경110044 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경110044 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 696-13

용도: 다중주택

감정가: 1,720,857,880원

토지면적: 128.90㎡ (약 38.99평)

건물면적: 316.56㎡ (약 95.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 신OOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본 건물은 위반건축물로 등재되어 있음.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "신대방1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 신대방역(2호선)이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다. 본건 토지는 평지이며 세장형으로 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 노폭 약 4미터의 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 신OOOOOO이며 채무자 겸 소유자는 이OO입니다. 경매 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 주목할 점은 본 건물에 위반건축물 등재 이력이 있다는 것입니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 소유권 이외의 권리관계는 추가적인 권리분석을 통해 정확히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신대방동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 신대방역(2호선)을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주민센터 인근 지역은 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 곳입니다. 서울시 상권분석 서비스 등에 따르면 해당 지역은 꾸준한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상권 유지 가능성을 보입니다. 다만, 구체적인 상권 활성화 수준이나 임대 수요 등은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 지하철 2호선 신대방역이 인접해 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 또한, 신대방1동 주민센터가 가까이 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변에는 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 가까운 편의시설로는 문창초등학교, 서울정문학교 등이 있으며, 한내근린공원 등 녹지 공간도 일부 존재합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 진입표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 도시계획상 제한사항이 있습니다. 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축이 가능하며, 이는 향후 건물 신축이나 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 본 건물이 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 이행강제금 부과, 사용 승인 제한 등 법적 제재를 받을 수 있으며, 추후 매각 시에도 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 건물 내 임대 관계가 불분명(임대미상)하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 있습니다. 제시외 건물 포함 매각이지만, 이에 대한 명확한 법적 지위 및 현황 파악이 선행되어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 신대방역 역세권에 위치한 다중주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 위반건축물 등재 사실은 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 사항이며, 이에 대한 정확한 파악과 해결 방안 모색이 필수적입니다. 토지 자체는 제2종일반주거지역으로 향후 건축 가능성이 있으나, 각종 법적 제한 사항을 충분히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

- 신대방역 역세권이라는 우수한 교통 및 입지 조건.

- 다중주택으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (임대 현황 파악 후).

- 향후 재건축 또는 증축을 통한 가치 상승 잠재력 (용적률, 건폐율 등 관련 법규 검토 후).

단, 위반건축물 해소 방안 마련 및 명확한 권리 관계, 임대차 관계 확인이 선행된다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계