나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8790 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 443-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 '서귀포시노인복지회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통노선이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 10미터 내외, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 목재트러스위슁글 및 패널위아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외벽: 드라이비트 및 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지 및 타일마감 등, 바닥: 강화마루 및 타일마감 등, 창호: 하이새시, 시스템창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 기호(2)는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도와 면적이 단독주택 및 근린생활시설, 104.04㎡이나 2025년 07월 03일에 용도변경 및 2021년 08월 13일에 일부 말소되어 일반건축물대장 및 현황 용도와 면적이 단독주택, 102.24㎡로 등기사항전부증명서가 미정리 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 제주지방법원 2025타경8790 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 443-22 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 문부로11번길 5)

용도: 단독주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황 및 감정평가상 단독주택으로 이용 중)

감정가: 344,502,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지 정보

토지면적: 158.00㎡ (약 47.8평)

토지지분: 158㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 정보

건물면적: 104.04㎡ (약 31.5평) (일반건축물대장상 102.24㎡)

건물지분: 104.04㎡

건물 제시외면적: 1.00㎡ (감정평가서상 ‘제시외건물(ㄱ)’ 소재)

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동에 소재하며, '서귀포시노인복지회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 동측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 좌OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 11월 12일 접수된 서귀포동부새마을금고의 근저당권(채권액 220,000,000원)이며, 해당 경매 개시 결정등기(2025년 9월 12일 접수) 외 을구의 근저당권 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-09-27

대항력: 있음

비고: 임차인 송 은 2013년 9월 27일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 권리 관계 및 명도 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보는 주로 다세대 및 연립주택으로, 본건의 단독주택(등기부상 근린생활시설)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 최근 2026년 6월에 거래된 다세대 주택의 경우, 전용면적 76.43㎡(송화빌라, 2000년식)는 14,000만원(약 183만원/㎡), 전용면적 67.265㎡(AMIGA, 2021년식)는 25,000만원(약 372만원/㎡), 전용면적 64.68㎡(축성주택, 1994년식)는 11,500만원(약 178만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 경우, 토지 158㎡, 건물 102.24㎡(약 30.9평)를 기준으로 볼 때, 주거 밀집 지역 내 입지조건을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 용도(제1종근린생활시설)와 실제 이용 상태(단독주택)의 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 시세 반영에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 서귀포시 동홍동에 위치하며, 주변에 서귀포시노인복지회관, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 밀집 지역으로 주변 환경이 비교적 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 지도상으로는 본 건물 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 송 은 2013년부터 거주하여 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(104.04㎡)이나, 실제 이용 상태는 단독주택(102.24㎡)으로 확인되어 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 동홍동의 주거지역에 위치한 단독주택으로, 양호한 입지조건과 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 건축물대장상 용도 불일치 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 문제점들을 면밀히 검토하고, 명도 및 용도 관련 불확실성을 해소할 방안을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 도심 지역 내 단독주택 부지 확보 가능성.

* 향후 주택 시장 상황 및 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 용도 불일치 문제 해결 시 정식 단독주택으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 344,502,000원입니다. 주변 시세 및 물건의 특이사항(대항력 있는 임차인, 용도 불일치)을 종합적으로 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 약 295,000,000원 선으로 제안합니다. 이는 인수할 보증금이 없다는 점을 고려한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.