나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1721 [1] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1141-10 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주시청' 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 위 슁글지붕 4층 건물내 제4층 제502호로서, 외벽 : 타일 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 평지이며 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로에 한면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재하여 내부를 확인할 수 없었는바, 본건의 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람. 3) 본건은 호별배치도 및 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하는바, 제시외건물의 구조, 면적, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 그 포함 여부를 판단하시기 바람. 4) 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래되는 관행이 있는바, 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청(평가목적)에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지와 건물의 가격으로 배분하여 명세표상에 표기하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물(목록 기재 1-1) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1721 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도동 1141-10 4층502호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

건물면적 (전용면적): 39.60㎡ (약 11.98평)

토지지분: 25.02㎡ (약 7.57평)

건물지분: 39.6㎡ (약 11.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 8.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축 정보

준공년도: 1997년 04월 18일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 위 슁글지붕

건물층수: 지하 0층, 지상 4층 (본건은 4층 소재)

건축물대장상 연면적: 450.29㎡

건폐율: 58.44%

용적률: 195.43%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도동 소재 '제주시청' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 평지로, 현재 다세대주택 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 제주지방법원의 강제경매로 진행되고 있으며, 채권자는 노OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 제주지방법원의 강제경매개시결정(2025타경1721)입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 노광민

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 01월 26일

배당신고일자: 2024년 04월 04일

대항력: 있음

주택임차권 등기(을15): 2024년 04월 04일 접수, 권리금액 110,000,000원, 인수 조건.

3.3. 인수되는 권리

임차인 노광민의 주택임차권은 '인수'로 표시되어 있으며, 대항력이 있어 매수인에게 인계됩니다. 따라서 임차인의 보증금 110,000,000원은 매수인이 부담해야 할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '말소기준권리: 강제경매'임을 고려할 때, 채권자(노OO)와 임차인(노광민)이 동일인으로 추정되며, 임차인의 보증금은 경매 절차 내에서 배당으로 처리되거나 채권액에 포함되어 인수 보증금 부담이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 법적 판단은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리(강제경매) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 인근은 제주시청이 위치한 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 비교적 발달한 편입니다.

4.2. 편의시설 및 문화시설

제주시청을 비롯하여 관공서, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. (구체적인 시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

4.3. 교육시설

주변에 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다. (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

임차인 노광민은 대항력을 갖추고 있어, 명도에 어려움이 따르거나 별도의 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 임차인의 보증금 110,000,000원에 대한 인수 여부는 명확한 법적 판단이 요구됩니다. (인수 보증금 합계 0원 기재는 긍정적이나, 등기부상 '인수' 표시는 유의해야 함)

5.2. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문 및 관계인 부재로 내부 구조 및 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 추후 하자 발생 또는 수리 비용 발생의 위험을 내포합니다. 건축물 현황도 및 유사 물건을 참고하여 판단해야 합니다.

5.3. 제시외 건물

제시외 건물(목록 기재 1-1)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 법적 이용 가능성 및 가치를 신중히 검토해야 합니다.

5.4. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 경매 절차 및 다른 담보 물건과의 연관성을 파악할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 제주시 이도동 중심부에 위치한 다세대주택으로, 제주시청 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 최근 매매 사례를 볼 때 안정적인 시세 흐름을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 내부 미확인으로 인한 리스크 관리가 중요하며, 제시외 건물 포함 여부에 대한 신중한 판단이 요구됩니다. 권리분석상 인수되는 임차인의 보증금에 대한 해석이 핵심이 될 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주시청 인근으로 행정, 상업, 교통 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 수요: 다세대주택으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 취득 기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 제주시 중심 지역으로서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 110,700,000원

최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 전용면적(39.60㎡, 약 11.98평)과 입지, 건물 연식 등을 감안하면 평당 약 630만원에서 1,200만원 수준의 시세 범위를 형성하고 있습니다.

감정가는 평당 약 924만원으로, 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금이 110,000,000원인 점과 채권자(노OO)가 임차인(노광민)과 동일인으로 추정되어 경매를 신청한 상황을 고려할 때, 임차인 측에서 본인의 채권을 회수하기 위해 입찰에 참여할 가능성이 높습니다.

따라서, 임차인의 채권액(110,000,000원) 이상으로 입찰가를 고려해야 합니다.

제시외 건물 포함 및 내부 확인 불가 등의 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 소폭 상회하는 수준인 약 115,000,000원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 입찰가는 시장 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 가감될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.