나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1705 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5)는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~5) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 중 3층 301호, 4층 406호, 5층 506호, 6층 605호, 6층 606호로서, <사용승인일자: 2017.12.12> 외벽: 드라이비트 마감, 석재타일붙임 마감, 징크판넬마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~5) : 급배수설비, 기본위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 기계식 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형인 3필지 일단의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지로서 북동측으로 폭 약 10m 내외 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

307-10번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-13번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-16번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1705 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제3층 제301호

물건 종류: 오피스텔

감정가: 177,000,000원

토지 면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

건물 면적 (전용): 54.77㎡ (약 16.57평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 동OOO

준공 연도: 2017년 12월 12일 (사용승인일자)

건축 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 중 3층 301호

1.1. 입지조건

제공된 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건이 속한 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 3필지 일단의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지는 북동측으로 폭 약 10m, 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로2류/1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련된 등기부채권 총액은 0원으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요 수준으로 언급되었으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대관계는 미상으로 파악되므로, 현 임차인의 점유 여부 및 계약 관계 등은 입찰 전 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 서귀중앙초등학교 인근의 상업 및 주거 지역에 위치하여, 다양한 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하고 있습니다.

이는 오피스텔로서의 잠재적 임대 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 지역 내 상업 활동이 활발하게 이루어질 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

서귀중앙초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 용이하고, 차량 접근성도 확보되어 있어 제주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 점유 중인지, 임대차 계약 내용은 어떠한지에 대한 정보가 명확하지 않습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미상 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용이 부족하여, 인수 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 제주시 서귀포시의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하고 있어 입지 조건이 우수합니다.

교통, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 학군 접근성 또한 갖추고 있습니다.

현재까지 파악된 권리관계상 인수 부담이 적고, 감정가 대비 최근 실거래가도 유사한 수준으로 파악되어 안정적인 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다.

다만, 임대관계 미상이라는 점과 지상권 등 미확인 권리사항에 대한 추가 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 서귀포시 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

* 우수한 접근성: 서귀중앙초등학교 등 교육시설과 각종 편의시설, 대중교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

* 가격 메리트: 감정평가액(177,000,000원)이 최근 실거래가(180,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 177,000,000원에서 185,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 조정이 필요합니다.

보증금 인수 부담이 없고 권리상 큰 문제가 없는 점을 감안하면, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.