나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8759 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 130-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

가장형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로서, 외벽: 타일마감 등 내벽: 벽지마감 등 바닥: 마루마감 등 창호: 샷시창 등임. -일련번호(1 부속건물) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 타일마감 등 내벽: 몰탈위페인팅마감 등 바닥: 시멘트몰탈마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1): 단독주택으로 이용중임. 일련번호(1 부속건물): 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호(1): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호(1 부속건물): 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 시멘트벽돌조 및 샷시조 기존슬래브지붕 단층 다용도실 제시외건물(ㄴ) 시멘트벽돌조 기존슬래브지붕 단층 다용도실 및 창고 제시외건물(ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 제시외건물(ㄹ) 샷시조 유리지붕 단층 보일러실 제시외건물(ㅁ) 샷시조 유리지붕 단층 보일러실

공부와의 차이

일련번호(1 부속건물)은 공부상 용도가 차고이나 현황 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8759 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 130-6

* 용도: 단독주택

* 감정가: 609,618,900원

* 토지면적: 314.00㎡ (약 95.00평)

* 건물면적: 193.88㎡ (약 58.64평)

* 건물 제시외면적: 43.20㎡ (약 13.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 강정동, '서귀포시청 제2청사' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지: 가장형의 완경사지 형태로, 현재 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로: 동측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 1,152,670,083원

* 말소기준권리: 이천새마을금고 근저당권 (접수일자: 2019-09-09)

* 말소 예정 권리:

* 이천새마을금고 근저당권 (2019-09-09)

* 제주은행 근저당권 (2019-10-14)

* 신용보증기금 가압류 (2023-05-16)

* 제주세무서장 압류 (2023-10-26)

* 중소기업은행 가압류 (2023-11-13)

* 제주특별자치도 압류 (2024-02-20)

* 이천새마을금고 임의경매 (2025-09-12)

* 인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (정현정)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 708,333원

* 전입일자: 2022-10-13

* 배당신고일자: 2025-12-14

* 대항력: 없음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 300만원으로 명확히 기재되어 있습니다. 배당신고일자를 고려할 때, 경매 절차 상 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 종합: 현재 등기부상의 모든 주요 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자에게 인수되는 추가적인 권리나 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 인근 지역의 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

* 1995년식 연립 (대림한숲빌라): 전용면적 약 30평, 토지면적 약 37평, 매매가 295,000,000원 (평당 약 980만원).

* 2016년식 연립 (아너스빌B동): 전용면적 약 23.4평, 토지면적 약 43.6평, 매매가 180,000,000원 (평당 약 770만원).

* 2017년식 연립 (강정코아루더테라스블루아도시포럼): 전용면적 약 25.5평, 토지면적 약 46.9평, 매매가 315,000,000원 (평당 약 1,235만원).

* 물건과의 비교: 본건은 단독주택으로, 제공된 JSON 정보의 연립/다세대/빌라와는 주거 형태 및 토지 이용에서 차이가 있습니다. 연립주택의 경우 신축일수록 평당 가격이 높게 형성되는 경향을 보입니다. 본건의 감정가는 609,618,900원으로, 토지 314㎡ (약 95평), 건물 193.88㎡ (약 58.64평) + 제시외 43.20㎡ (약 13.06평)를 포함한 가격입니다. 감정가는 주변 빌라 시세 대비 건물 면적만 고려하면 다소 높은 편으로 볼 수 있으나, 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설: '서귀포시청 제2청사'가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 제공된 정보 내에서는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 지역 특성: 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치하며, 주거 지역 내 다양한 편의시설 접근이 가능한 입지입니다.

* 교통망: 차량 접근이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: '서귀포시청 제2청사'가 인접하여 행정 서비스 접근성이 우수합니다. 지역 내 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 건물 이용 현황:

* 본 건물(일련번호 1): 단독주택으로 이용 중입니다.

* 부속 건물(일련번호 1 부속건물): 공부상 '차고'이나 현황 '창고'로 이용 중입니다.

* 제시외 건물(ㄱ~ㅁ): 다용도실, 창고, 보일러실 등으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본 위생, 급배수, 난방(보일러) 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 건물 준공연도가 1994년으로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물들이 포함되어 있으나, 일부(보일러실 등)는 노후화되었거나 추가적인 관리 필요성이 있을 수 있습니다. 공부상 용도와 현황이 다른 부속건물이 존재하나, 일괄매각 대상에 포함되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 외 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 부채 규모: 등기부상 채권 총액이 1,152,670,083원으로 감정가(609,618,900원)보다 상당히 높으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 강정동의 '서귀포시청 제2청사' 인근에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 가진 주거용 건물로서, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수할 권리나 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근이 용이합니다. 다만, 건물 연식이 있어 유지보수에 대한 고려가 필요합니다. 제시외 건물들이 포함되어 있으나, 일괄 매각 대상이므로 추가적인 이익으로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서귀포시청 제2청사 인근의 안정적인 주거지 내 입지를 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지(약 95평)를 보유한 단독주택으로, 개인의 라이프스타일에 맞춘 활용 및 증축 가능성이 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 권리상 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 제시외 건물(창고, 다용도실 등)이 포함되어 있어 추가적인 공간 활용이 가능합니다.

* 제주도 부동산 시장의 지속적인 관심과 함께 주변 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 609,618,900원입니다.

* 주변 연립주택 시세 분석 결과, 신축 빌라의 경우 평당 770만원에서 1,235만원 수준을 형성하고 있습니다. 본건은 단독주택으로서 직접적인 비교는 어렵지만, 넓은 토지 가치를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리상 인수 부담이 없고, 대항력 있는 임차인이 없는 점은 긍정적입니다.

* 제주도 내 부동산 시장의 수요와 본건의 입지, 토지 면적 등을 고려했을 때, 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 95%에서 105% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 580,000,000원에서 640,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.