나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1714 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2711-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 ‘모구리오름’ 북동측 인근에 위치하고, 주위는 전 및 답, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인근 도로대비 평지인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 12m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경1714 (1)

소재지

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2711-2

토지용도

전

토지면적

1275. 00㎡ (약 385.6평)

건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

감정가

37,740,000원

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

농협은행주식회사 (추정)

특이사항

농지취득자격증명 제출 필수, 특별매각조건

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 ‘모구리오름’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농림지역 특성을 보입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로상황은 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

토지는 인근 도로 대비 평탄한 부정형 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 소유권 이전 내역

* 2016년 04월 25일: 주식회사여천으로부터 소유권 이전 (갑2)

* 2019년 11월 25일: 오미향 외 1명에게 소유권 이전 (갑3), 매매가 210,000,000원

* 근저당 및 경매 개시 내역

* 2019년 11월 25일: 농협은행주식회사 근저당 설정 (을1), 채권 최고액 96,000,000원. 본 권리가 말소기준권리이나, 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

* 2025년 09월 08일: 농협은행주식회사 신청 임의경매 개시 (갑4), 청구금액 78,076,658원. 본 건 경매의 원인이 되는 권리입니다.

* 기타 권리사항

* 등기부채권 총액: 192,000,000원 (2건의 근저당 총액으로 추정)

* 임차인 현황

* 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 서귀포시 성산읍의 전원 지역에 위치한 농지로서, 주변은 농경지와 임야가 혼재하는 한적한 환경입니다.

현재 특별한 상업 활동이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 직접적인 상권 형성은 미미합니다.

주요 수요는 농업 활동을 하는 지역 주민 또는 농지 취득 자격이 있는 개인으로 제한될 것으로 보입니다.

인근에 관광지(성산일출봉 등)가 있으나, 본 물건지 자체의 직접적인 상권 영향은 적습니다.

1.4. 생활정보

본 물건지는 농업 활동을 위한 토지이므로, 일반적인 주거 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

차량 이용 시 주변 마을이나 성산읍 소재지의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 매각 결정 기일까지 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 중대한 리스크가 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 관청에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

* 토지 이용 제한 다수: 본건 토지는 계획관리지역이기는 하나, 장애물제한표면구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전3,4등급, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역) 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지의 이용 및 개발에 큰 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 제주 제2공항 예정지 영향: 토지거래계약허가구역으로 지정된 점은 향후 제주 제2공항 개발 사업과의 연관성을 시사하며, 관련 개발 계획에 따라 토지 이용에 영향을 받을 수 있습니다.

* 이용 현황과 규제의 괴리: 현재 농지로 이용 중이나, 토지이용계획 상의 여러 제약 사항으로 인해 향후 농업 외 다른 용도로의 전환 또는 개발 가능성이 매우 제한적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 농지로서, 감정가는 37,740,000원입니다.

넓은 면적의 농지를 취득할 수 있는 기회이나, 가장 큰 이슈는 농지취득자격증명 발급 여부와 다양한 법적 토지 이용 제한 사항입니다.

만약 농지취득자격증명을 적법하게 취득할 수 있고, 해당 토지를 농업 목적으로 이용할 계획이라면 고려해볼 만합니다.

그러나 복잡한 토지 이용 제한과 제2공항 개발 사업 예정지 편입 가능성 등을 고려할 때, 투자 가치 판단 및 리스크 관리에 신중을 기해야 합니다.

특별매각조건을 철저히 숙지하고, 입찰 전 권리관계 및 법규 검토를 완벽히 수행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 넓은 면적의 토지 소유 기회

* ‘모구리오름’ 인근의 자연 환경

* 농업 활동을 위한 토지 취득 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 필수, 다수의 토지이용 제한, 특별매각조건 등의 명확한 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담은 적습니다.

감정가는 37,740,000원이나, 위에서 언급된 리스크들을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 그리고 해당 지역의 농지 시세 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.