나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1744 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 2325-5 장원타운아파트 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 연동 소재 『신광초등학교』 동측 인근에 위치하는 구분건물(아파트 ? 1세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제7층 제702호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2003.12.08 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 장판깔기, 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 12 미터 내외의 포장도로와, 남서측으로 폭 약 10 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ? 구분소유건물은"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람. ? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 공동주택을 기준으로 기재하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1744 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2325-5 장원타운아파트 7층702호

* 감정가: 438,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

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1.2. 면적

* 토지면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

* 건물면적: 155.38㎡ (약 47.00평)

* 전용면적 및 분양면적: 제공된 정보에는 전용면적 및 분양면적이 별도로 명시되어 있지 않으나, 해당 건물면적은 155.38㎡로 기재되어 있습니다.

2.

1.3. 매각물건

* 토지/건물일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주시 연동 소재 『신광초등학교』 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.

2.2. 교통상황

* 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 교통 상황은 양호합니다.

2.

2.3. 토지 조건

* 토지 형상은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형입니다.

* 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 북서측으로 폭 약 12미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

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2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2017년 10월 25일 접수된 신한은행 근저당(을8, 300,000,000원)입니다.

2.

3.2. 등기부 현황

* 본건의 등기부등본상 현재까지 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

* 말소 예정인 권리들을 제외하면 소유권 변동 이력이 있습니다.

* 등기부채권 총액은 457,840,337원입니다.

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3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023-11-03

* 확정일자: 2025-12-10

* 배당신고일자: 2025-12-12

* 대항력: 없음

* 참고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

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3.4. 권리 분석 요약

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 신광초등학교 인근으로 학군 이용 또한 고려해 볼 수 있습니다.

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4.2. 상권 특징

* 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 풍부한 편입니다.

* 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

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5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

* 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 주요 편의시설 이용이 용이합니다.

2.

5.2. 교육시설

* 인근 신광초등학교를 비롯한 다수의 교육기관이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

2.

5.3. 주거 환경

* 아파트로 구성된 공동주택 단지 내에 위치하며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 특이사항

* 본건은 유동화물건이며, 공동담보로 진행되었습니다.

* 감정평가서상 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 현장 확인 시 내부 상태 및 점유 관계 등에서 예상치 못한 사항이 발생할 수 있습니다.

2.

6.2. 공부와의 차이

* 건축물대장 및 등기사항전부증명서상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

2.

6.3. 혐오시설

* 주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

* 본건은 제주 제주시 연동의 신광초등학교 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 내부 확인이 불가했던 점과 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 시세 및 최근 거래 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 8.1. 우수한 입지

* 본건은 제주시 연동의 중심 생활권에 위치하여 직장 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

2.

* 8.2. 권리관계 명확

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

2.

* 8.3. 임차인 부담 없음

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험이 없습니다.

2.

* 8.4. 잠재적 시세 상승 가능성

* 제주도 내 주요 지역의 부동산 가치 상승 추세를 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 9.1. 산정 근거

* 인수 보증금(0원)을 제외한 권리 분석 결과입니다.

* 감정가 438,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 최근 시세, 임대수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

2.

* 9.2. 제안

* 본 건의 감정가 대비 유찰 정도, 응찰자 수 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 선에서, 적극적으로는 90% 이상까지 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.