나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52013 [1] 전라남도 고흥군 과역면 백일리 2261 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 과역면 백일리 소재 "외백마을" 내에 위치하며 해안취락지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 유사 사다리 완경사로서, 주거기타 및 도로 등으로 이용 중임. 일련번호 2) 유사 사다리 완경사로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 일부에 소폭의 포장도로가 관통하고 있음. 일련번호 2) 본건 북측으로 소폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역임. 일련번호 2) 생산관리지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1), 2) 지상에 수목(은목서 등)이 식재됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3(가) 목조 시멘트기와지붕(현,강판지붕 및 확장 등) 단층 건물로, 외벽 : 적벽돌 등, 내벽 : 벽지 마감, 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감.

이용상태

일련번호 3(가) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 3(가) : 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

- 일련번호 3(가) : 공부상 시멘트기와지붕이나 현, 강판지붕임. - 일련번호 3(가) : 공부상 면적 59.5㎡은 이나 현황면적 약77.18㎡임. - 일련번호 3(나) : 현, 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 순천지원 2025타경52013 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 과역면 백일리 2261

용도: 단독주택

감정가: 60,368,400원

토지면적: 793.00㎡ (약 239.87평)

건물면적: 79.30㎡ (약 23.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 팔OOOOOOO (팔영농업협동조합)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 고흥군 과역면 백일리 소재 "외백마을" 내에 위치하며, 해안 취락지대로 주위 환경은 보통 수준입니다. 새로운 도로명 주소는 전라남도 고흥군 외백순환길 71-1입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스 정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통 사정은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

일련번호 2) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.4. 도로상태

일련번호 1) 토지의 일부에 소폭의 포장도로가 관통하고 있습니다.

일련번호 2) 토지는 북측으로 소폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2013년 9월 26일 접수된 팔영농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을4), 압류(갑5), 가압류(갑6), 임의경매개시결정(갑7) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 인수되는 권리

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 68,486,645원입니다.

3.6. 소유권 변동

등기부상 소유권은 김경섭에서 이문석으로 이전된 이력이 있습니다.

4. 상권분석

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* 본 물건은 전라남도 고흥군 과역면 백일리 외백마을 내에 위치한 단독주택으로, 인근에 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 판단됩니다.

* 가장 가까운 읍면 소재지(과역면 또는 고흥읍)를 통해 병원, 마트, 은행 등 필수적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 제공된 자료에 주변 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택의 매매/임대 시세 정보가 누락되어 있어, 정확한 지역 내 부동산 시장 가치 및 경쟁력 분석에 한계가 있습니다. 이러한 정보는 물건의 시세 및 투자 가치를 평가하는 데 매우 중요합니다.

* 해안 취락지대의 특성상, 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 수요층이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 주변 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 교육시설: 인근 초등학교 등 교육시설 존재 가능성이 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 면 소재지 또는 인근 읍내를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 해안 취락지대로 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 건축물 공부상 면적 및 지번 불일치: 건축물표제부상 주소는 '전라남도 고흥군 과역면 백일리 산745번지'이나, 해당 지번은 지적재조사로 폐쇄되었으며 건물은 '전라남도 고흥군 과역면 백일리 2262번지'에 소재하는 것으로 확인됩니다. 본 경매 물건의 소재지는 '전라남도 고흥군 과역면 백일리 2261번지'로, 건축물과 토지의 정확한 경계 및 법적 소유 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 현황 면적과 공부상 면적 차이: 건축물대장상 면적은 59.5㎡이나, 현황 면적은 약 77.18㎡로 확인되어 면적 불일치가 있습니다. 이는 추후 건물 활용이나 재건축 시 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

* 부속건물 멸실: 공부상 존재하는 부속건물(농가주택 19.8㎡)이 현재 멸실되어 있습니다.

* 지붕 변경: 공부상 시멘트기와 지붕이나, 현황은 강판 지붕으로 변경되었습니다.

* 임대 관계 미상: 토지 및 건물의 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 점유자 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 현황: 토지 일부가 주거, 기타, 도로 등으로 이용 중이며, 완경사 지형으로 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 수목 포함: 토지 지상에 식재된 수목(은목서 등)이 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 처분 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 전라남도 고흥군 과역면 백일리 소재 단독주택으로, 감정가 60,368,400원에 경매 진행 중입니다.

* 해안 취락지대라는 입지적 특성을 가지며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다.

* 그러나 건물 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 지번 관련 복잡성, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 특히, 건축물대장과의 불일치 및 지번 관련 정보는 명확한 현장 확인 및 법률 자문을 통해 해소해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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* 해안가 인근의 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 투자자에게 적합합니다.

* 토지 면적이 793㎡로 비교적 넓어, 향후 증축이나 추가 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 말소 기준 권리 이후의 권리가 모두 소멸되어 권리 관계가 비교적 깨끗한 편입니다.

* 수목 포함 등 자연 친화적인 환경을 활용한 단독주택 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 감정평가액은 60,368,400원입니다.

* 등기부채권 총액은 68,486,645원이며, 본 경매 절차로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 명시적으로 발견되지 않았습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 구체적 내용 없음)

* 인수해야 할 보증금은 0원으로 확인됩니다.

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보가 필수적입니다.

* 인근 유사 단독주택의 최근 실거래가 및 현재 시장 가격 (지역 시세 조사)

* 건축물 현황 면적(약 77.18㎡)에 대한 정확한 실측 및 이에 따른 수리 필요 여부, 예상 수리 비용

* 토지의 실제 이용 현황 및 활용 가능성 (경사도, 도로 접근성 등)

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택의 시세 정보 (경쟁 물건 비교 분석)

* 현재 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석이 어려우므로, 감정가(60,368,400원)를 기준으로 하되, 상기 추가 조사 결과 및 향후 시장 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 첫 경매(신건)의 경우 감정가 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 물건의 희소성, 입지 조건, 잠재적 활용 가치 등에 따라 변동될 수 있습니다.

* 건축물 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 지번 관련 복잡성 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 이러한 문제 해결에 소요될 비용과 향후 예상되는 가치를 합리적으로 반영한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.