나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51989 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 「쌍봉시립도서관」남서측 인근에 위치한 스위트엠학동 제8층 제811호로 주위는 아파트단지, 상업용시설, 공공시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 중 8층 811호로서,
외 벽: 강화유리, 석재붙임 등 마감,
내 벽: 벽지, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 면적

본 물건은 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층 811호에 소재합니다.

토지 면적은 21.11㎡ (약 6.39평)이며, 건물 면적은 65.28㎡ (약 19.75평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가는 432,000,000원 (43,200만원)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물 표제부상 건축 연도는 2020년입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 「쌍봉시립도서관」 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 상업용 시설, 공공 시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지는 남측 및 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 16층 중 8층에 위치한 오피스텔입니다.

외벽은 강화유리, 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

이용 상태는 오피스텔로 사용 중입니다.

3.2. 설비내역

일반적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 17일 접수된 새천년종합건설주식회사의 근저당권(을3)입니다.

4.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

임차인 이안섭 씨가 보증금 300,000,000원 (30,000만원)으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2021년 5월 27일, 확정일자는 2021년 4월 26일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (을구 4번 주택임차권, 말소: 인수)

임대 관계는 미상입니다.

4.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 2023년 10월 25일 접수된 여수시의 압류(갑3), 2024년 6월 20일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑4), 2025년 6월 16일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑5), 그리고 본 경매를 개시한 채권자의 임의경매(갑6) 등이 포함됩니다.

4.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 950,000,000원 (95,000만원)입니다. 이는 경매 신청 채권액 등 여러 채권의 합계이며, 매수인이 직접 인수하는 채무는 아닙니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 학동 지역은 아파트 단지, 상업 시설, 공공 시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 쌍봉시립도서관이 인접해 있으며, 일반적인 상업 시설 및 주거 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 보증금 300,000,000원 (30,000만원)의 대항력 있는 임차인 이안섭 씨의 존재입니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 증가할 수 있습니다.

6.2. 시장 시세와의 괴리

제공된 최근 매매 정보(JSON)를 바탕으로 산정한 단위 면적당 시세는 약 417만원 ~ 485만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 건물의 면적(65.28㎡)에 적용하여 환산하면 약 27,200만원 ~ 31,700만원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 이는 감정가(43,200만원)에 비해 현저히 낮은 수준으로, 감정가가 시세를 반영하지 못했거나, 임차인 인수 금액을 고려했을 때의 적정 가치 판단이 중요합니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

현재 임차인 관계가 파악되었으나, 정확한 임대료 수령 여부 및 기타 임대 조건에 대한 정보는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동의 중심부에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 3억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다. 또한, 제공된 시세 정보에 따르면 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 본 물건은 높은 리스크를 동반하며, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

여수시 학동이라는 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 경쟁력을 갖추고 있습니다.

건물 자체의 상태 및 이용 편의성은 오피스텔로서 양호한 편입니다.

향후 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있으나, 이는 인수하는 임차인 보증금 및 향후 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(43,200만원)와 인수해야 할 임차인 보증금(30,000만원)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하여, 인수하는 보증금을 포함한 총 투자 비용이 향후 자산 가치보다 낮도록 전략을 세워야 합니다.

시장 상황과 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 총 투자 비용 상한선 (감정가 기준): 43,200만원

인수 보증금: 30,000만원

따라서, 최대 입찰가 범위: 43,200만원 - 30,000만원 = 13,200만원

실제 투자 시, 수익성을 확보하기 위해서는 이를 초과하는 공격적인 할인율을 적용하여 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 예상 입찰가는 12,000만원입니다.

입찰 전, 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 권리 분석 및 시세 조사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.