나이스옥션 법원경매 순천 2025타경594 [1] 전라남도 여수시 공화동 1283 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 공화동 소재 "여수중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 후면 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 간선도로가 통과 하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 여관, 점포로서, 외벽 : 적벽돌 노출쌓기, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

여관, 점포(기준시점 현재 휴업 중)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

조적조 슬래브지붕 단층 방 등이 소재함(건물개황도 참조).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 일반건축물대장(갑)상 위반건축물의 표시는 불법 증축 및 무단 용도변경으로 인한 것으로 탐문 조사되었으며, 수리중인 방이 1개 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 불법 증축 및 무단용도변경으로 인한 위반건축물 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경594 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여수신용협동조합

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 전라남도 여수시 공화동 1283 (도로명 주소: 전라남도 여수시 공화북3길 8)

토지 면적: 172.00㎡ (약 52.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 243.64㎡ (약 73.71평)

건물 제시외 면적: 29.60㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 487,287,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

종류: 숙박시설 (여관, 점포)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 여수시 공화동에 위치하며, "여수중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재된 후면 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 물건은 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(동초등학교, 여수중학교, 여수고등학교 인근)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 7월 21일 접수된 여수신용협동조합의 근저당권(420,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 확인된 채권 총액은 494,622,932원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 여수시 공화동의 상가지대에 위치하며, 숙박시설 및 점포가 밀집해 있습니다. 지역 내 상업 활동이 이루어지는 곳으로, 잠재적 수요층이 존재합니다.

4.2. 현황 및 잠재력

현재 물건은 휴업 상태이나, 주변 상업 시설 및 여수시의 관광 특성상 지역 경제 회복 및 관광 수요 증가에 따라 숙박시설로서의 가치 회복 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

물건 인근에 여수중학교, 동초등학교, 여수고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 기타

상가지대에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 교통 접근성이 좋아 생활 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 법규 위반

건축물대장상 불법 증축 및 무단 용도 변경으로 인한 위반건축물로 표시되어 있습니다.

- 불법 증축: 건물 후면 1층 숙박시설(여관-숙소) 13.6㎡, 건물 후면 외부 1층 창고 5.75㎡, 건물 후면 외부 2층 보일러실 2.4㎡

- 무단 용도 변경: 건물 1층 제1종근린생활시설(점포)을 숙박시설(여관) 20㎡로 변경

6.2. 이행강제금 및 향후 부담

위반사항에 대해 이행강제금이 부과되었으며, 향후 위반사항이 해소되지 않을 경우 매년 이행강제금이 부과될 예정입니다. 자세한 내용은 여수시 건축과(061-659-4120)에 문의하여 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 따라서 현재 점유 관계 및 향후 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 필요합니다.

6.4. 휴업 및 수리 상태

건물은 현재 휴업 중이며, 수리 중인 방이 1개 있는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 공화동의 상업지구 내에 위치한 숙박시설로, 학교 및 상업시설 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 4억 8천만 원대이나, 등기부상 채권 총액은 이를 상회하지 않습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 불법 증축 및 무단 용도 변경으로 인한 이행강제금 부과 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 현재 휴업 중이며 임대 관계가 미상인 점 또한 잠재적 불안 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 상업지구 내의 입지: 상업 활동 및 유동인구가 있는 지역에 위치합니다.

* 관광 도시 여수의 잠재력: 여수의 관광 산업 활성화에 따라 숙박시설로서의 수요 회복 가능성이 있습니다.

* 문제 해결 시 가치 상승 기대: 위반건축물 문제를 해결하고 정상화할 경우, 정상적인 숙박시설로 운영되며 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 감정가, 주변 시세, 위반건축물 관련 법규 검토 및 예상되는 이행강제금, 수리 비용, 향후 정상 운영 시 예상 수익 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석을 통해 결정되어야 합니다.

현재 제시된 감정가는 487,287,000원입니다.

인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.