나이스옥션 법원경매 목포 2025타경485 [1] 전라남도 영암군 금정면 아천리 336 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 금정면 아천리 소재 '아천2지구마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주 위는 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 주거지대로서 주거환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 동측 인근에 간선도로인 '여운재로'가 입지하는 등 일반적 인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

남하향 완경사지대내 인접지 및 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 현황 '주거나지'임.

인접 도로상태

본건 토지 남서측(기호 1) 및 남동측(기호 2)으로 아스팔트포장의 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메 추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메 추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-09-24)(장동천)<소 하천정비법>, 소하천예정지(2020-09-24)(장동천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

- 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 본건 지상에는 다음과 같은 제시목록 외의 물건이 소재 하고 있음. [제시외 건물] 기호 ㄱ) : 조적조 슬래브 위 강판지붕 2층 주택, 132.8㎡ 기호 ㄴ) : 조적조 함석지붕 단층, 창고 및 차양, 6.4㎡ 기호 ㄷ) : 조적조 슬래브 지붕 단층, 주택, 50.0㎡ 기호 ㄹ) : 조적조 슬레이트지붕 단층, 주택, 20.0㎡ 기호 ㅁ) : 조적조 슬래브 지붕 단층, 화장실, 창고 등, 19.8㎡ 기호 ㅂ) : 목조 판넬 지붕 단층 차양, 8.0㎡ 기호 ㅅ) : 조적조 함석지붕 단층, 창고 등, 4.0㎡ [제시외 수목] 뽕나무 등

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함)
현황 주거나지
제시외건물(미등기 주택) 성명미상 외국인들 숙소로 이용 중이며 경매에 의하며 소유권 이전되는 경우 제시외건물에 대한 채무자겸소유자의 권리 일체 포기 각서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경485 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영암우리새마을금고 (기록상 우리새마을금고로 되어있으나, 채권자 정보상 영암우리새마을금고로 추정됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 영암군 금정면 아천리 336

용도: 대지

토지면적: 1414.00㎡ (약 427.77평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 241.00㎡ (약 72.91평) - 조적조 2층 주택(132.8㎡), 단층 창고/차양(6.4㎡), 단층 주택(50.0㎡), 단층 주택(20.0㎡), 단층 화장실/창고 등(19.8㎡), 단층 차양(8.0㎡), 단층 창고 등(4.0㎡) 포함

1.3. 매각 정보

감정가: 108,154,600원

매각대상: 토지매각 (일괄매각: 제시외 건물 및 수목 포함)

1.4. 특이사항

현황: 주거나지

제시외 건물: 미등기 주택으로, 성명 미상의 외국인 숙소로 이용 중임. 경매로 인한 소유권 이전 시, 제시외 건물에 대한 채무자 겸 소유자의 모든 권리를 포기하는 각서가 제출되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 금정면 아천리에 위치하며, '아천2지구마을회관' 서측 인근에 자리하고 있음. 주변은 농경지와 농가주택 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 동측 인근에 간선도로인 '여운재로'가 있어 일반적인 교통 상황은 무난함.

2.3. 형태 및 이용상태

남하향 완경사지대에 위치하며, 인접지와 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지임. 현재 '주거나지' 상태로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

토지의 남서측 및 남동측으로 아스팔트 포장의 도로에 접해 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 및 기호 2) 토지 모두 계획관리지역, 자연취락지구에 해당함. 또한, 가축 사육 제한 구역(250m 이내 제한)으로 지정되어 있음.

기호 2) 토지는 추가적으로 소하천구역 및 소하천 예정지로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 11일 접수된 우리새마을금고 근저당권 (채권최고액 18,000,000원)임.

3.2. 등기부 요약

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보임.

- 말소 예정 권리: 근저당권 (우리새마을금고), 지상권 (우리새마을금고), 압류 (나주세무서장), 압류 (국민건강보험공단), 임의경매 (영암우리새마을금고), 가압류 (농협중앙회), 가압류 (금정농업협동조합).

- 인수 또는 주의 요망 권리: 소유권이전청구권가등기 (신현식, 2022-03-11 접수), 소유권이전청구권가등기 (박홍래, 2024-07-24 접수). 이 가등기들은 말소기준권리보다 후순위이나, 매각 진행 과정 및 낙찰 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 채권 총액

등기부상의 총 채권액은 217,535,252원임.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농경지와 농가 주택이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, '아천2지구마을회관' 인근에 자리 잡고 있어 농촌 주거지대의 특성을 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

금정면 소재지는 면사무소, 농협, 소규모 상업 시설 등이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공함. 영암군 전체적으로는 월출산 국립공원, 기찬랜드, 왕인박사 유적지 등 관광 자원이 풍부하며, 지역 특산물로는 달마지쌀골드, 영암무화과 등이 있음.

5.2. 교통 및 접근성

주변 간선도로인 '여운재로'를 통해 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 무난함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 이용 현황

본건에는 미등기 주택을 포함한 다수의 제시외 건물이 있으며, 현재 외국인 숙소로 이용되고 있음. 이로 인해 소음, 위생 문제 등 민원 발생 가능성이 있으며, 향후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음. 다만, 소유권 이전 시 제시외 건물에 대한 모든 권리 포기 각서가 제출되어 있어 명도 부담은 줄어들 수 있음.

6.2. 미등기 건물

제시외 건물 중 주택이 미등기 상태로 있어, 추후 건축물대장 등재 및 양성화 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 토지이용 제한

계획관리지역, 자연취락지구 외에 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 제한이 있음. 또한, 기호 2) 토지는 소하천 구역 및 예정지로 지정되어 있어 개발 및 건축 시 관련 법규 준수가 필요함.

6.4. 후순위 권리

등기부상 소유권이전청구권 가등기가 두 건 존재하므로, 매수인은 해당 권리의 말소 여부를 면밀히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 금정면에 위치한 대지로서, 넓은 토지 면적과 함께 다수의 제시외 건물을 일괄 매각하는 건임. 현재 제시외 건물은 외국인 숙소로 이용되고 있으며, 현황은 주거나지 상태임. 토지이용계획상 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으나, 가축사육 제한 구역 및 소하천 구역 등의 제한 사항이 있음. 등기부상 후순위 가등기가 존재하므로 이에 대한 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

1414㎡ (약 427.77평)의 넓은 대지 면적은 다양한 활용 가능성을 제공함.

8.2. 일괄 매각 및 제시외 건물

제시외 건물(주택 포함)이 토지와 함께 일괄 매각되므로, 건물 활용 또는 명도 후 토지 재개발 등 선택의 폭이 넓음. 권리 포기 각서 제출로 명도 부담이 완화될 수 있음.

8.3. 계획관리지역

계획관리지역에 속하여 향후 건축 행위 등에 대한 잠재적 가치가 있음.

8.4. 낮은 감정가 대비 잠재력

지역 개발 가능성과 넓은 토지 면적을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 관계, 제시외 건물 명도 가능성, 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가 108,154,600원 대비, 후순위 가등기, 미등기 건물, 토지 이용 제한 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율 등을 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 또한, 명도 과정에 발생할 수 있는 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

투자를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 등기부등본을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.