나이스옥션 법원경매 목포 2025타경493 [1] 전라남도 영암군 영암읍 학송리 산6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 영암읍 농덕리 소재 “율산마을” 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 임야, 자연마을, 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지로서 자연림입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

맹지
지분매각
공유자 우선매수권 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경493 (1)

소재지: 전라남도 영암군 영암읍 학송리 산6

용도: 임야

감정가: 3,694,250원

토지 면적: 총 14,777.00㎡ (약 4,470.45평)

토지 지분: 3,694.25㎡ (약 1,117.61평)

매각 대상: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 영암군 영암읍 학송리 산6 (농덕리 소재 “율산마을” 동측 인근)

주변 환경: 임야, 자연마을, 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대입니다.

교통: 차량 접근은 가능하나 맹지에 해당합니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

도로 상태: 맹지 (법적 도로와 접하고 있지 않아 접근 및 이용에 제한이 있습니다.)

토지 특성: 부정형 급경사지로서 현재 자연림 상태입니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사

등기부 요약:

말소기준권리: 2024-12-13 접수, 우리카드 (가압류의 본압류 전환)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도 명시된 권리 없음 (지상권 등 등기부상 확인되지 않음)

말소되는 권리: 1번 문영자 지분 전부 이전(증여), 3번 박경진 지분 가압류 (우리카드), 4번 박경진 지분 가압류 (소상공인시장진흥공단), 5번 박경진 지분 가압류 (경남신용보증재단), 6번 박경진 지분 강제경매 (우리카드), 7번 박경진 지분 강제경매 (우리카드) - 상기 권리들은 말소기준권리 이후 접수되었거나, 말소기준권리의 실행으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액: 88,077,466원 (말소기준권리 이전 가압류 등 합계)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농림지역 내 임야로, 주변이 자연마을 및 농경지와 혼재된 순수 산림지대입니다.

일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 멀며, 기본적인 생활 인프라는 인근 마을을 통해 이용 가능합니다.

주된 용도는 산림 자원 활용 또는 농업 관련 활동으로 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 맹지이므로 도로 확보 방안 모색이 선행되어야 합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 자연마을의 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 영암읍 소재지 이동 시 보다 다양한 시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인근 마을 및 영암읍 소재 학교 이용이 가능할 것으로 보이나, 구체적인 통학 환경은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 토지 이용 및 재산권 행사에 심각한 제약을 초래하는 가장 큰 리스크입니다. (법적 도로 확보 방안 필수 검토)

지분매각: 전체 필지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 협의가 필수적이며 단독 활용에 제약이 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있어 입찰 경쟁 및 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. (1회 제한)

토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지로 지정되어 있어 건축, 개발 행위에 있어 법적 제한이 따릅니다.

경사도: 부정형 급경사지로, 토지 활용 및 개발에 추가 비용과 어려움이 발생할 수 있습니다.

지역 내 환경 관련 이슈: 본 물건 소재지인 학송리는 순수 산림지대이나, 영암군 내 다른 지역(학산면, 미암면 등)에서는 불법 쓰레기 투기, 공장 증설 관련 민원, 폐기물 처리 시설 운영 등 환경 관련 이슈가 보고된 바 있습니다. 다만, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지 지분 매각으로, 감정가는 369만 4천250원으로 비교적 낮습니다. 그러나 맹지라는 치명적인 단점, 지분 매각으로 인한 공유자와의 복잡성, 공유자 우선매수권, 그리고 농림지역 등 토지 이용 제한 등 여러 리스크를 내포하고 있습니다. 입지상 자연환경은 우수하나, 실질적인 이용 가치는 도로 확보 방안과 공유자와의 관계 설정에 따라 크게 달라질 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 유사 토지에 비해 감정가가 낮아 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

농업/임업 활용 가능성: 농림지역 및 임업용산지 지정으로 인해 관련 분야 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 도로 개발 또는 공유자와의 긍정적인 협의를 통해 활용도가 높아질 경우 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,694,250원을 기준으로 하되, 맹지 및 지분매각 등 내재된 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 법적 도로 확보에 필요한 예상 비용 등을 종합적으로 감안하여 접근해야 합니다.

* 기본 고려가: 감정가 3,694,250원

* 리스크 반영: 맹지, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 토지 이용 제한 등을 감안하여 감정가의 50% ~ 70% 수준 (1,847,125원 ~ 2,585,975원)에서 접근하는 것을 권장합니다.

* 주의사항: 실제 입찰 시에는 현장 조사, 도로 확보 방안 구체화, 공유자와의 사전 협의를 필수적으로 진행해야 합니다. 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.