나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51454 [1] 전라남도 함평군 나산면 수상리 634 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 함평군 나산면 수상리 소재 '성재동마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 산간 농촌지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통조건 등은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지인 주거용 건부지, 일부 도로임.

인접 도로상태

소폭의 콘크리트포장도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지감정평가명세표 참조.

공부와의 차이

공부상 지목이 '대' 이나 현황 일부 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없음.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
공부상 지목이 '대'이나 현황 일부 '도로'상태임
지상에 소재하는 소유자 불명의 제시외 건물 및 비닐하우스(창고)가 소재하나 평가 및 매각에서 제외함. 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 3,622,500원임. 제시외 건물은 대장상 등재되지 않은 미등기 건물임
지상에 소재하는 수목은 별도의 경제적가치가 희박하여 이에 구애없이 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51454 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 전라남도 함평군 나산면 수상리 634

용도: 대지 (일부 현황 도로 상태)

감정가: 5,175,000원

토지면적: 460.00㎡ (약 139.14평)

매각 대상 토지 지분: 115㎡ (약 34.79평)

건물 제시외면적: 77.92㎡ (소유자 불명의 미등기 건물 및 비닐하우스(창고)로 평가 및 매각에서 제외됨)

1.3. 특이사항

경매구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지일부지분매각

경매 특징: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 유동화물건, 건물매각제외

1.4. 주의사항

* 지분매각 건으로, 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 공부상 지목은 '대'이나 현황 일부 '도로' 상태입니다.

* 지상에 소유자 불명의 제시외 건물 및 비닐하우스(창고)가 소재하나, 평가 및 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물로 인한 가격 제한은 3,622,500원입니다.

* 지상에 소재하는 수목은 별도의 경제적 가치가 희박하여 감정평가에 영향을 미치지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 함평군 나산면 수상리 소재 '성재동마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 산간 농촌지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 조건은 보통으로 평가됩니다. 소폭의 콘크리트 포장도로를 통해 출입합니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 가축사육제한구역 (상대제한구역 - 모든 가축)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑5: 2025-06-12, 2번 백대성 지분 압류 (은평구)

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전 (2000-03-06, 백등수)

* 소유권 이전 (2022-09-22, 백국성 외 3명 - 상속)

* 2번 백대성 지분 압류 (2025-06-12, 은평구) - 말소기준권리

* 2번 백대성 지분 강제경매 (2025-09-11, 상록수제일차유동화전문유한회사) - 말소 예정

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성은 미미한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용한 농촌 마을 내에 위치하며, 주변은 주거, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있습니다. 차량을 이용한 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능하나, 도보 및 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변의 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 기본적인 농업 관련 지원 시설이나 소규모 마을 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계 및 협력이 필수적입니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 어렵거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 매각에서 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 현황 도로 상태: 공부상 지목은 대지이나 현황 일부 도로로 사용되고 있어, 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 미등기 제시외 건물: 소유자 불명의 미등기 건물 및 비닐하우스가 소재하며, 이는 토지 이용 및 재산권 행사 시 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 개발 및 건축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 함평군의 농촌 지역에 위치한 토지 지분 매각 건입니다. 지분 매각이라는 특성과 더불어, 법정지상권 성립 불분명, 현황 도로, 미등기 건물 등 복합적인 권리 및 현황상의 문제가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 공유자 우선매수 신고 가능성 또한 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 지분 매각으로, 감정가 대비 상대적으로 낮은 진입 비용을 기대할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 특성을 살린 소규모 영농이나 전원생활 목적의 부지로 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 법정지상권 불확실성, 미등기 건물 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 감정가 5,175,000원을 기준으로, 이러한 위험 요인들을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 3,000,000원에서 4,000,000원 사이에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.