나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51452 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 OOOO OOOOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하는 도휘에드가8차오피스텔 제6층 제616호로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상16층 건물 내 제6층 제616호로서 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2025. 9. 3.자 '이 사건 경매 목적물이 낙찰되는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 관한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하여, 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약합니다.'라는 내용의 확약서가 제출됨.
2025. 8. 기준 미납관리비 약 92,100원이 있음. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2025타경51452 (1)

1.2. 소재지

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 6층616호

1.3. 용도

업무시설 (오피스텔)

1.4. 감정가

85,600,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

* 토지지분: 4.572099999999999㎡ (약 1.38평)

* 건물면적 (전용면적): 29.73㎡ (약 9.00평)

* 건물지분: 29.7304㎡ (약 9.00평)

* 건축물대장상 건물 총 연면적: 17,209.3736㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

서

1.9. 특이사항

대항력있는 임차인 존재, 선순위 임차권 관련 복잡성 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

"전라남도청" 인근에 위치하여 관련 공공기관 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2025-08-25 접수, 509,000,000원)

* 경매개시결정: 서울보증보험의 강제경매 (2025-09-11 접수, 80,750,000원)

* 말소예정 권리: 상기 경매개시결정 외 을구의 주택임차권 (한국토지주택공사, 85,000,000원)은 말소동의서 제출 및 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 인수될 수 있는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-30

* 확정일자: 2023-08-30

* 배당신고일자: 2025-09-19

* 대항력: 있음

* 분석: 김 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (1차)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-18

* 확정일자: 2019-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (2차)

* 보증금: 80,750,000원 (1차 보증금 증액분 3,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-18

* 확정일자: 2019-10-08

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 보증금

0원 (공식적인 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 가능성은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

"전라남도청" 인근으로 행정기관 및 관련 업무시설 밀집 지역의 특성을 가집니다.

4.2. 건물 유형

도휘에드가8차오피스텔 내 업무시설(오피스텔)로, 주거 및 업무 복합 용도로 활용될 수 있습니다.

4.3. 잠재 수요

인근 관공서 종사자 및 관련 업종 종사자를 중심으로 오피스텔에 대한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층 ~ 지상 16층 건물 중 6층

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링쿨러, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설

"전라남도청" 및 주변 상업시설 이용이 편리하며, 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

* 대항력 있는 임차인 김 (보증금 88,000,000원)의 보증금 인수 가능성: 김 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 그의 보증금이 감정가를 초과합니다. 따라서, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 한국토지주택공사 관련 확약서: 서울보증보험이 제출한 확약서에 한국토지주택공사 임차권이 언급되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 대항력이 없거나 말소 예정으로 기재되어 있어 그 효력 및 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 미납 관리비

2025년 8월 기준 약 92,100원의 미납 관리비가 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가 비용 발생 요인이 됩니다.

6.3. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 생략되었으므로, 경매 진행 시 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 업무시설(오피스텔)로 입지적 장점을 가집니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김 의 존재와 그 보증금(88,000,000원)이 감정가(85,600,000원)를 초과한다는 점에서 인수 리스크가 존재합니다. 또한, 한국토지주택공사 관련 확약서와 등기부상 말소 예정 권리 간의 복잡성이 있어 법률적 검토가 필수적입니다. 미납 관리비 또한 추가 부담으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 행정 중심 지역의 안정적인 수요: 전라남도청 인근이라는 지리적 이점은 공공기관 종사자 등을 대상으로 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 오피스텔 상품성: 소형 업무시설로서 1인 사업자나 소규모 법인의 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 외부 시세 조사 자료가 부족하여, 본 보고서에서는 제공된 감정가와 주요 인수 가능 금액을 기반으로 보수적인 관점에서 조언합니다.

* 감정가: 85,600,000원

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금: 88,000,000원

김 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 감정가를 초과합니다. 따라서, 법원에서 "인수 보증금 합계: 0원"으로 고지했음에도 불구하고, 법률적 검토 결과 또는 실제 배당 상황에 따라 해당 보증금이 매수 인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

이러한 점을 고려할 때, 보수적인 입찰 전략은 김 임차인의 보증금 수준인 88,000,000원 이상을 고려해야 할 수 있습니다. 이는 해당 임차인의 권리가 실제 인수될 경우를 가정한 최저 입찰 고려 금액입니다.

만약 법원의 고지대로 모든 임차 권리가 소멸된다면, 감정가(85,600,000원) 수준에서 경쟁이 시작될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 상당한 위험 요소이므로, 입찰자는 해당 위험을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

종합적으로, 본 건의 예상 입찰가는 85,600,000원 (감정가)부터 90,000,000원 내외를 고려해볼 수 있으나, 이는 향후 진행될 법률 검토 결과 및 현장 조사, 상세 시세 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.