나이스옥션 법원경매 목포 2025타경500 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2120 뉴캐슬하이클래스 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향면 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치하는 '뉴캐슬 하이클래스 14층 1404호'로, 부근은 상가, 오피스텔, 관공서 등으로 형성된 남악신도시 택지개발지구이며 주위환경 보통임.

교통상황

남악신도시내 간선도로망 정비되어 있으며, 본건까지 차량통행 용이하여 교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물(사용승인일: 2017.8.31)내 14층 1404호로 외벽: 몰탈위페인팅, 미장석재 등 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 6차선 도로, 서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의거하여 조사하였음

물건 비고

- 2024년 8월분부터 2025년 8월분까지 관리비 약 1,955,530원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경500 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 명OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2120 뉴캐슬하이클래스 14층1404호

용도: 오피스텔

감정가: 227,000,000원

토지면적: 15.75㎡ (약 4.76평)

건물면적: 83.42㎡ (약 25.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물

사용승인일: 2017년 8월 31일

해당층: 14층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치하며, '뉴캐슬 하이클래스 14층 1404호'입니다. 부근은 상가, 오피스텔, 관공서 등이 밀집된 남악신도시 택지개발지구 내에 속해 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

남악신도시 내 간선도로망이 잘 정비되어 있어 차량 접근이 용이하며, 교통 상황은 편리한 편입니다. 본건은 동측으로 왕복 6차선 도로, 서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권보존은 2017년 9월 7일에 주식회사세종건설산업 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2021년 5월 20일 접수된 을3 전세권설정(권리자: 명호열, 금액: 180,000,000원)입니다.

이후 2025년 9월 11일 접수된 갑2 임의경매개시결정(채권자: 명호열, 금액: 179,300,000원)이 있습니다.

등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면, 임차인은 명호열로 보증금 180,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보는 기재되어 있지 않으며, 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 내역상 확인되지 않습니다. (단, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 기재는 있으나 구체적인 내용이 없어 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 남악신도시는 전라남도청을 중심으로 개발된 계획도시로, 오피스텔, 상가, 관공서 등이 밀집해 있어 행정 및 상업 기능이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

전라남도청이 인근에 위치하며, 다양한 상업시설, 근린생활시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근 도로망 접근성이 우수하여 타 지역으로의 이동도 용이합니다. 주변 지역에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

4.3. 건물 내부 상태

본건은 폐문부재로 인해 외부 관찰에 의거하여 조사되었으므로, 내부 이용 상태 및 관리 상태에 대한 정확한 파악은 어렵습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미납 관리비

2024년 8월분부터 2025년 8월분까지의 관리비 약 1,955,530원이 미납된 상태입니다. 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

5.2. 접근 제한

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 진입 및 확인이 불가하였습니다. 따라서 건물 내부 상태, 마감재, 설비 등에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.3. 기타

채권자이자 전세권자인 명호열이 임의경매를 신청한 상황입니다.

6. 투자 포인트

* 남악신도시 내 중심상업지역에 위치하여 행정 및 상업 시설 접근성이 우수합니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 현대식 오피스텔로 건물 자체의 상품성은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통망이 편리하여 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 잘 계획된 남악신도시에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 장기간 미납된 관리비 부담 가능성과 내부 확인 불가로 인한 불확실성은 신중한 검토가 필요합니다. 권리 분석상 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없어 명확합니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 최근 거래가는 185,000,000원 수준입니다. 감정가는 227,000,000원으로 최근 시세보다 다소 높게 책정되었습니다. 미납 관리비 약 200만원, 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.