나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33849 [1] 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 105동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 서창동 소재 ""서창치안센터"" 서측 인근에 위치한 다세대주택 제105동 제1층 제102호로서, 주변은 단독주택 및 연립주택, 상가 등이 소재한 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 제1층 제102호로서,
외벽 : 라임스톤 및 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임, 인테리어 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로서 다세대 주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 주출입구가 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33849 (1)

소재지: 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 105동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 8억 9100만원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 빛OOOOOOOO

1.2. 건물/토지 정보

토지면적: 157.75㎡ (약 48평)

토지지분: 157.75㎡ (약 48평)

건물면적: 56.10㎡ (약 17평)

건물지분: 56.10㎡ (약 17평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층

사용승인일: 2024년 12월 12일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 서창동에 위치하며, '서창치안센터' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 연립주택, 상가 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건 단지는 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 서창치안센터가 위치하여 치안 관련 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변이 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역이므로 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. 별도의 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 2월 10일 접수된 빛고을신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 백미란

보증금: 28,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 24일

확정일자: 2025년 4월 24일

배당신고일자: 2025년 9월 18일

대항력: 없음

비고: 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 백 은 보증금 28,000,000원으로, 대항력은 없으며 배당받을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 현황

등기부상 채권 총액은 923,600,000원입니다. 주요 권리 사항으로는 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. '서창치안센터'가 인접해 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점 등을 고려할 때 지역 내 기본적인 수요를 충족하는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 용도로 적합한 환경을 갖추고 있으며, '서창치안센터' 인접으로 치안이 비교적 양호할 것으로 보입니다. 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 가능하여 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되어 낙찰자에게 인수되는 권리 리스크는 없습니다. 신축 건물로서 하자 등 잠재적 하자 리스크는 일반적인 부동산 거래와 동일하게 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 서창동에 위치한 신축 다세대주택으로, 깨끗한 등기부 현황과 함께 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 건물 사용승인일이 2024년으로 매우 신축이며, 감정가 또한 주변 시세를 반영한 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

지역 내 주거 수요를 기반으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 8억 9100만원, 최근 유사 면적의 실거래 사례 및 본건의 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 7억 2000만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 80% 수준으로, 시장 상황과 개인의 투자 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.